預抵押登記法律效力法院

1. 抵押權預告登記是否享有優先受償權 最高院指導案例

不動產的抵押僅簽訂抵押合同的不產生物權效力，必須辦理抵押登記。根據《物版權法解釋一》第4條「未經預權告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力」的規定，抵押權也可以進行預告登記。
《物權法》第20條第2款規定：「預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。」預告登記本質上只是一項保全措施，保全的是對未來物權的請求權。從效力上講，預告登記僅具有保全效力、順位效力和破產保護效力。同理，抵押權預告登記所登記的並非現實的抵押權，在抵押合同未完成本登記的情況下，即使抵押權進行了預告登記，抵押權也未設立，當事人之間仍只具有債的關系，債權人無法直接優先受償。抵押權預告登記所登記的只是一項請求權，是未來發生抵押權變動的一項排他性請求權。
好律師網參考

2. 也談民事訴訟中能否直接判定房屋抵押登記無效

鄒峰同志認為根據我國《物權法》第九條規定，該房屋已在房產局辦理了抵押登記，故其抵押是有效的，抵押登記行為屬於具體行政行為，即使發現登記是錯誤的，也只能依法定程序撤消。吳某應通過行政訴訟來審查抵押登記的效力，而不應在民事訴訟中進行審查。筆者對此有不同的觀點。 一、《物權法》不承認物權無因性原則，抵押合同無效，抵押登記自然無效。 從文章所講述的案情看，黃某瞞著妻子吳某與銀行簽訂一份《抵押合同》，約定將黃某與吳某的夫妻共有房屋抵押給銀行，抵押合同上吳某的簽字及手印均是由黃某代簽及代按，又偽造了妻子吳某委託辦理相關房屋抵押登記的手續向房產局辦理了抵押登記。並認為該房屋已在房產局辦理了抵押登記，故其抵押是有效的。只看登記結果，不考察登記的產生原因，認為只要辦理了抵押登記，抵押就是有效的，這種觀點是錯誤的。因為我國《物權法》不承認物權無因性原則，《物權法》對交付、登記等物權變動要件的規定，主要出於公示的要求，他們只是履行債權合同的行為。原因行為無效，物權則無法發生變動，即使發生了「變動」，也因原因行為的無效而不被法律承認，是可以被法院撤銷的。抵押登記是具體的物權變動事實，借款合同和抵押合同是具體的物權變動的原因行為。抵押合同無效，抵押登記自然無效。結合案情，抵押合同的標的--房屋屬於夫妻共同財產，按照《物權法》97條規定和《最高人民法院關於使用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》第54條第2款規定，以共同共有財產設定抵押的，應經共有人的一致同意，未經共有人的一致同意，抵押無效。銀行如不能證明吳某知道或應當知道而未提出異議的，則銀行因抵押合同無效導致抵押登記無效，最終對不享有優先受償權。 二、法院權在民事訴訟中直接就該抵押登記行為的效力作出評判，無須經由先行政後民事的程序。 首先，抵押登記效力這一確認之訴屬於平等主體之間的糾紛關系，如前所述，因抵押登記行為屬於物權變動行為，物權變動行為是否有效必須審查使其發生物權變動的原因行為，即借款合同和抵押合同的效力。而對合同效力的審查屬於人民法院的職權范圍，必須主動進行審查。如果借款合同或抵押合同無效，那麼抵押登記行為就是無效的。 其次，登記機關僅對申請登記的材料進行形式審查，如果先行政後民事，不利於保護當事人的合法權益。登記機關在辦理登記時，只審查材料的完整性，不負責材料的合法性。根據《城市房屋抵押管理辦法》第33條登記機關應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理登記之日起十五日內作出是否准予登記的書面答復。第48條 抵押人隱瞞抵押的房地產存在共有、產權爭議或者被查封、扣押等情況的。抵押人應當承擔由此產生的法律責任。第50條抵押當事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產發生爭議的，可以協商解決；協商不成的，抵押當事人可以根據雙方達成的仲裁協議向仲裁機構申請仲裁，沒有仲裁協議的，也可以直接向人民法院提起訴訟。從以上規定可以看出，如果申請人提供的材料齊全，房管局必須在規定的期限內辦理，如果材料不齊全，則可以要求申請人補充材料。至於申請材料的真實性和合法性，則由申請人負責，房管局不承擔法律責任。且當事人因履行抵押合同發生爭議的，可以申請仲裁，也可以向人民法院提起民事訴訟，而不能提起行政訴訟。 再次，假使先行政後民事，中止民事訴訟，抵押登記的效力通過行政訴訟解決，那麼行政訴訟中也僅僅是對房管局的辦理抵押登記這一具體行為的合法性進行審查，只要房管局在辦理抵押登記時依據的是申請人提供的完整材料，那麼，房管局的行為就是合法的，因申請登記材料的虛假是否影響抵押登記的效力，人民法院在行政訴訟中無權審查。可見，中止訴訟而進行行政訴訟無法解決抵押登記的效力，也大大降低了法院的審判效率，不利於保護當事人的正當權益。而直接在民事訴訟中對抵押登記的效力進行認定，可以節約訴訟資源，提高審判效率，及時維護當事人的正當權益。 三、對《物權法》第9條的認識 《物權法》第9條的僅僅是對不動產登記效力的規定，即物權的設立、變更、轉讓和消滅，通常需要特定的方式始得產生法律效力。而不動產登記後，是否產生相應的法律效力，則取決與登記是否符合相關的法律規定。不能認為只要登記，就一定產生法律效力。作者單位：河南省周口市中級人民法院

3. 商品房預告抵押登記與預查封競存時，在司法中是怎樣處理的

查封後會被法院依法拍賣，拍賣的款項會支付給各債權人，優先支付給國家稅務局，再次是工程款，然後才是抵押權利人。

4. 抵押房產可以辦理抵押登記，合同是否有效，最高院判例

您好，動產抵押是登記生效。
相關法條：

《中華人民共和國擔保法》第三十三條 本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的佔有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

第四十一條 當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

《中華人民共和國合同法》第二百條 借款的利息不得預先在本金中扣除。利息預先在本金中扣除的，應當按照實際借款數額返還借款並計算利息。

《典當管理辦法》第三條 本辦法所稱典當，是指當戶將其動產、財產權利作為當物質押或者將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，並在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。

第二十五條規定，經批准，典當行可以經營下列業務：房地產(外省、自治區、直轄市的房地產或者未取得商品房預售許可證的在建工程除外)抵押典當業務;

最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋

第四十九條以尚未辦理權屬證書的財產抵押的，在第一審法庭辯論終結前能夠提供權利證書或者補辦登記手續的，可以認定抵押有效。

當事人未辦理抵押物登記手續的，不得對抗第三人。

第五十九條當事人辦理抵押物登記手續時，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押物登記，抵押人向債權人交付權利憑證的，可以認定債權人對該財產有優先受償權。但是，未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。 望採納謝謝

5. 抵押登記的法律效力

抵押權登記是指抵押權人向法律規定的有關部門將其在特定物上所設定的抵押權的事項予以記載的事實。從抵押權的事項予以記載的事實。從抵押權生效的條件來看，抵押權登記包括形式登記和實質登記。所謂形式登記，是指登記對抵押權的生效只具有確認或證明的效力，而沒有決定其能否生效的效力。也就是說，抵押合同的生效，公以當事人雙方意思表示一致為要件。
作用
抵押權的生效以登記為要件，那麼抵押權登記又有什麼作用呢？概括起來其作用表現在以下兩方面。
抵押權的公示及生效的作用
抵押權屬於對世權，因此對抵押權的設立應進行公示，抵押權的公示，無論抵押權的標的是動產，還是不動產，其公示手段為登記。所以登記首先向社會公眾展示抵押權的設立，變理及消滅的法律狀況；其次，登記對抵押權的生效起著決定性的作用，如前所述，抵押權的生效均以登記為必要條件。抵押權登記
警示效力
抵押權登記的目的在於告訴公眾在該物上抵押權設立、變更以及消滅的法律信息。其目的，是讓第三人了解該物抵押權的變動情況，然後，自己決定是否進行有的法律行為。因為，根據民法的意思自治原則，法律對債權人對自己是否成為抵押權人以及成為第幾順序的抵押權人的事宜無權作出禁止性規定。如果在抵押物上已經存在著順位優先的抵押權，抵的權人的權利實現就會受到障礙，就會有風險，但如果進行抵押權登記，就可以給抵押權取得人提供足夠的警示，使之了解設立後順位抵押權的風險，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。正由於抵押權登記的警示功能，各國法律都規定，在同一物上可以設定多個抵押權，且不考慮該物的價值是否低於債權人的價值。從這點上看，我國擔保法第35條的規定顯然是有缺陷的。該條規定有兩層含義：其一，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值；其二，財產抵押後，該財產的價值大於所擔保的債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。該條規定實質上是對在同一物上設立多個抵押權作了限制。從立法目的上看，是為了提高抵押的安全性，更充分地保護債權人的利益，但有些僵硬。其實，從法理上看，這種限制是沒有必要的，無論是對債權人，還是對債務人都有些「畫蛇添足」。因為登記已後順位的抵押權人提供了足名夠的警示，抵押權人完全能夠對自己的權利地位有明確的了解，依權利意思自治原則，是否設立後順位的抵押權應當完全由當事人自己決定。從抵押權的性質上看，抵押的目的並不是代替債務的履行，而是為債權的實現提供擔保，債務人必須履行其義務。當優先順位的抵押權人因債務人履行債務而實現債權時，後順位的抵押權人的債權，即使是超過了抵押物的價值，也可以依「次序遞升原則」上升到第一順痊的抵押權人的而得到清償。設定抵押權的債權人即使是後須位的，也比沒有設立抵押的一般債權的享有優先權。其於上述分析可以得出，即使是後順位的抵押權人，或者是後順位的抵押權人所擔保的債權超出先順位抵押權人所擔保債權的余額，因為有抵押權登記的保護，設定抵押權的權利人仍比一般債權人享有優先權，仍有獲得優先清償的機會，因此，設立這種抵押權完全合於法理，法律上無需限制，應把這種權利的選擇完全讓予當事人。

6. 關於最高人民法院司法解釋對產權抵押執行分配規定

《最高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》已於2005年11月14日由最高人民法院審判委員會第1371次會議通過，現予公布，自2005年12月21日起施行。

根據《中華人民共和國民事訴訟法》結合人民法院民事執行工作的實踐，對人民法院根據抵押權人的申請，執行設定抵押的房屋的問題規定如下：

《最高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》第一條規定，對於被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，並可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。

第二條規定，人民法院對已經依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債後，應當給予被執行人六個月的寬限期。在此期限內，被執行人應當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執行人及其所扶養家屬遷出該房屋。

第三條規定，上述寬限期屆滿後，被執行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，並按照民事訴訟法第二百二十九條的規定執行。

強制遷出時，被執行人無法自行解決居住問題的，經人民法院審查屬實，可以由申請執行人為被執行人及其所扶養家屬提供臨時住房。

(6)預抵押登記法律效力法院擴展閱讀：

在抵押物滅失、毀損或者被徵用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。抵押物滅失、毀損或者被徵用的情況下，抵押權所擔保的債權未屆清償期的，抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金等採取保全措施。

對於抵押的房子被拆遷，銀行可以就該房子的拆遷補償款享有優先受償權，如果合同未到期，可以請求法院對該拆遷補償款進行保全。

《最高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》第六條規定，被執行人屬於低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出。

第七條規定，本規定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解釋與本規定不一致的，以本規定為准。

7. 預告抵押登記與預查封競存時，在司法中是怎樣處理的

預告抵押登記與預查封競存的情形下，核心的問題是預告抵押登記能否排除預查封，預告抵押登記的權利人能否主張優先受償權以及在什麼條件下可以主張優先受償權。

1、預告抵押登記依法不具有排除預查封的效力

依據《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第40條、《北京市法院執行工作規范》（2013年修訂）第245條之規定，人民法院對於被執行人所有的其他人享有擔保物權的財產尚且可以查封、扣押、凍結和拍賣、變賣，舉重以明輕，人民法院對於辦理了預告抵押登記的財產當然有權查封、扣押、凍結和拍賣、變賣。

2、僅辦理預告抵押登記的權利人不享有優先受償權

司法實踐中，法院裁判普遍認為，預告抵押登記有別於抵押權設立登記，只有預告抵押登記轉為正式抵押登記（抵押權設立登記）後，預告抵押登記的權利人才有權主張優先受償權。僅辦理預告抵押登記的權利人不享有優先受償權，其享有的是當抵押登記條件成就或約定期限屆滿對涉案房屋辦理抵押權登記的請求權，並可排他性地對抗他人針對涉案房屋的處分。在（2015）民申字第766號案件中，最高人民法院甚至認為預告抵押登記中的抵押人不履行配合辦理抵押權設立登記的，抵押權人只能主張違約責任。

8. 預告登記有哪些法律效力

房屋預告抄登記效力是什麼，房屋預告登記效力主要有：

預告登記發自於當事人申請的意思表示，且將請求權通過公示手段對外展示，反映了物權要求的公示原則。預告登記既是承認並保障權利人對房產將來的法律支配關系的制度，也是債權債務關系的延伸。 預告登記是請求權物權化的一種具體表現，預告登記所產生的應當是物權化了的請求權。預告登記時物權變動尚未實現，因此登記對象不是物權本身，而是將來房產物權變動的請求權。因此請求權本身雖是一種債權，但預告登記使該債權具備了物權的某些效力，是請求權物權化的一種具體表現。

預告登記具有排他性法律效力。預告登記使債權通過登記的方式記載下來並予以公示，這樣，債權轉化為准物權，債權的義務主體成為了不特定的，能夠對抗第三人，即具有排他性。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，義務人處分(不僅僅出售，還包括設定抵押等負擔行為)該不動產的，不發生物權效力。預告登記還具有追及效力，即將來的房產無論轉讓人轉讓給誰，或者房產被誰佔有，經過預告登記的請求權人只要按照所簽訂的合同履行約定的義務後，都有權向房產實際佔有人追及房屋所有權或者通過處分房產獲得收益優先償還債務的權利。

9. 抵押登記的法律效力有哪些，抵押物登記須知到哪些

抵押登記的法律效力有哪些

抵押登記就是法定登記機關對抵押物已抵押的情況進行登記公示，以取得具有公信力的法定外部表現形式的方法，分為抵押登記和注銷抵押登記。它不僅適用於不動產、不動產用益物權和法律上視為不動產而加以管制的民用航空器、船舶、機動車輛的抵押，而且也適用於一般動產的抵押。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十五條和第三十八條規定：「土地使用權和地上建築物、其他附著物抵押，應當依照規定進行抵押。」「抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當依照規定辦理注銷抵押登記。」我國《海商法》第十三條規定：「設定船舶抵押權，由抵押權人和抵押人共同向船舶登記機關辦理抵押登記;未登記的，不得對抗第三人。」《擔保法》第四十三條規定：「當事人以其他財產抵押的，可以自願辦理抵押登記。」

對抵押登記的法律效力，我國法律兼采生效要件主義與對抗要件主義。生效要件主義即非經登記，當事人訂立的抵押合同不能生效。《擔保法》第四十一條規定：當事人以第四十二條規定的財產抵押的，包括土地使用權、城市房地產、鄉鎮和村企業的廠房等建築物、林木、航空器和車輛船舶、企業的設備和其他動產，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。反過來講，如未就作為抵押物的以上財產進行登記，抵押合同便不能生效。對抗要件主義即抵押合同未經登記也可生效，但不發生對抗善意第三人的效力。那麼如何對抗第三人呢?根據法律規定，抵押權具有追及的效力，也就是抵押權所具有的使抵押權人得跟蹤抵押財產而行使抵押權的效力。關於抵押的追及效力，《擔保法》第四十九條規定：「抵押期間抵押人轉讓已辦理抵押登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。轉讓抵押物的價款明顯低於其價值的，抵押權人可以抵押人提供相應的擔保;抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。」但本條只適用於經登記的抵押權，對按《擔保法》第四十三條的規定未經登記的抵押權，不得對抗第三人，不具有追及效力，當抵押人擅自轉讓抵押物時，抵押權人只能請求抵押人另行提供相應的擔保，不能追及至抵押物的受讓人行使抵押權。