物業管理立法
《物業管理條例》的立法指導思想主要有：
1．強調保護業主的財產權益，協調單個業版主權與全體業主的共同利益關系
2．強調業主與物業管理企業是平等的民事主體，是服務和被服務的關系
3．強調業主與物業管理企業通過公平、公開和協商方式處理物業管理事項
『貳』 物業管理法律法規有哪些
物業管理條例
第一章總則
第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
第二條本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條國家鼓勵採用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章業主及業主大會
第六條房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員，並享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第九條一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十一條下列事項由業主共同決定：
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建築物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以委託代理人參加業主大會會議。
業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(四)監督管理規約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十六條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
第十七條管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
管理規約對全體業主具有約束力。
第十八條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第二十條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議。
第三章前期物業管理
第二十一條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，並予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十五條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第四章物業管理服務
第三十二條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第三十四條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
第三十八條物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第三十九條物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
第四十條物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一並委託給他人。
第四十一條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
第四十二條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
第四十四條物業服務企業可以根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十五條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十六條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業服務企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十八條物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第四十九條縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
第五章物業的使用與維護
第五十條物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。
第五十一條業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十三條業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十四條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十六條物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六章法律責任
第五十七條違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬元以下的罰款。
第五十八條違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十九條違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，並處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十一條違反本條例的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十二條違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一並委託給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委託合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委託所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十三條違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。
第六十六條違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的;
(二)擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;
(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第六十八條業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章附則
第七十條本條例自2003年9月1日起施行。
『叄』 各地物業管理立法不妨互相借鑒
電梯壞了沒人修、違法搭建無人管、消防通道被佔用……日常生活中，人們經常因為小區的物業問題得不到有效解決而煩惱。為打通「堵點」，近期，深圳、北京、重慶等地物業管理條例相繼實施，成都、廣州等地將修訂或制定物業管理條例提上日程，台州、西寧等地也就本市物業管理條例向社會公開徵求意見。
多地物業管理條例近期或出台或修訂或徵求意見，都是一種好現象。一方面，在實踐中物業管理暴露出不少問題，既影響業主合法權益也影響小區和諧，從根本上預防和解決問題需要從立法入手。另一方面，隨著疫情暴發、垃圾分類等帶來的新現象、新問題，小區物業管理的功能與內涵也在發生變化，各地物業管理制度必須適應新的形勢。
以北京為例，過去10年主要依靠《北京市物業管理辦法》來規范小區物業管理工作。雖然該辦法在過去發揮了重要作用，但不能完全適應現階段的業主要求和社會發展。5月1日實施的《北京市物業管理條例》從「辦法」升級為「條例」，制度內容也有多項突破，如根據疫情防控需要增加了突發事件下物業落實應急措施責任，值得稱道。
再比如，新修訂的《重慶市物業管理條例》和《深圳經濟特區物業管理條例》相比原條例都進步不少。深圳《條例》要求加強對業主共有資金、專項維修資金的監管，修改業主大會生效和表決門檻，降低業委會選舉門檻，並強化對業委會的監督。這是針對深圳物業管理暴露的新問題量身定製的新葯方，有望讓物業管理回歸健康狀態。
也就是說，無論是新施行的地方物業管理條例，還是正在立法的地方條例，都是以各地物業管理問題為導向對原制度進行完善，這體現出立法者正視問題、順應民意的立法態度。在此基礎上，各地可以借鑒其他地方立法亮點，因為各地物業管理既有差異，也有相似之處，互相借鑒可提升立法效率和質量。
如北京現有10213個住宅小區，其中僅有1216個小區成立了業委會，業委會成立率明顯偏低。所以，《北京市物業管理條例》創新性提出，可由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會，來組織業主共同決定物業管理事項。這有利於解決業委會成立率低的難題。其他業委會成立率偏低的城市，不妨借鑒北京的這種創新。
實際上，電梯壞了沒人修、違法搭建無人管、消防通道被佔用這類老問題，不是某個地方「特色」，而是共性問題。如何解決物業管理中的共性問題，各地在立法中都在探索，其中有的地方摸索的辦法更有效果，對其他地方而言就是現成的良策，直接借鑒比苦苦摸索更明智。要指出的是，物業管理以自治為主，充分徵求民意才能立好法。
除了立法需要互相借鑒，落實法規同樣需要互相借鑒。長期以來，由於居民小區屬於業主自治范疇，行政管理很少介入，這就造成業主自治不力，而行政管理又缺位。雖然有國務院《物業管理條例》和地方物業管理制度，但落實效果都不太理想。因此，明確各方責任應成為立法重點，強化責任落實才能避免物業管理法規淪為「紙規」。
『肆』 物業管理立法的重要意義
首先，有利於促進小區治理進步。之前，由於物業管理法律的滯後，導致很多小區存在的問題得不到妥善處理，直接受影響的無疑是眾多業主。這表面上看起來是業主的不幸或者悲哀，實際上受影響的卻是小區的治理進步。
其次，是順應時代發展的體現。當前，我國城鎮化進程明顯加快。不管是什麼類型的小區，都進入了以維護保養為主的階段，亟待物業管理立法及時跟上，以規范物業管理活動，妥善解決小區存在的各種問題。
其三，是對國家立法背景的呼應。隨著民法典即將實施，民事法律方面的規范也越來越重要，涉及國家治理體系的整體完善，而社區治理作為國家治理的重要基礎，也必須在立法層面予以完備。實際上，一波地方物業管理立法潮的出現，本身也是基於民眾需求、
『伍』 為什麼要對物業管理立法
1 物業管理制度的立法構建模式和我國立法現狀
1.1 物業管理立法的必要性
1.1.1 促進物業管理的健康發展
市場經濟下的物業管理具有重要的地位，不僅涉及物業區域維修養護、安全防範、環境衛生、綠化美化、車輛管理等多方面公共服務，而且影響市民工作生活的質量，更攸關現代化建設。物業管理因此牽涉多方面關系，包括房地產生產、流通、消費領域的眾多參與者，既有業主、開發商、物業管理企業之間平等的民事關系，也有相關政府部門對物業管理企業監督參與的行政關系。在復雜的各種關系中，通過立法能夠明確各方主體—政府、業主、物業使用人、物業管理企業、開發商的地位、作用、權利義務，使物業管理有法可依，避免糾紛的產生。
1.1.2 法律適應時代要求，與時俱進
現代城市的發展有兩個特徵：第一，為緩解土地住房緊張，多層建築的出現；第二，城市功能區域化，住宅小區等種類物業區域的出現，引起法律關系的變化。
（1） 關於相鄰關系
相鄰關系是傳統民法上的概念，指兩個或者兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或使用人，在行使不動產的所有權或者使用權時，因相鄰各方應當給予便利和接受限制而發生的權利義務關系。
相鄰關系通常因土地、山嶺、森林、草原自然資源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而發生。相鄰關系中的權利和義務主要表現為享有要求對方提供便利的權利，承擔為對方提供便利的義務。不動產相鄰各方 ，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關系。《民法通則》第83條規定：「不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結 互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關系。」
（2）關於建築物區分所有權
多層建築與物業區域的出現，產生了一種新型的不動產權利形態，即建築物區分所有權。建築物區分所有權是伴隨現代城市的發展而產生一項重要不動產權利，指數人區分一建築物而各專有一部分，就專有部分享有單獨所有權；並就該建築物及其附屬物的共同部分，按其專有部分比例共有的建築物所有權。傳統的不動產所有權構成單一，僅僅指權利主體對不動產佔有、使用、收益和處分；建築物區分所有權則由專有部分所有權、共有部分持分權以及因共同關系所生的成員權三者復合而成。建築物區分所有權是物權制度上的一次偉大革命。在傳統物權法中有一物一權的原則。一物一權原則，即一個物上只能有一個權利，也就是物權特定。物權特定或者一物一權，現在的法律上沒有規定理由何在：首先是一物一權反映的是早期的市場經濟不發達的狀態，即小生產經濟狀態。在那樣的經濟下，物權就是所有權。一個財產歸張三所有，張三有所有權，其它人沒有，一物一權原則是用來對抗歷史上封建社會在一個土地上有兩個所有權的封建分封制。庄園主的財產來源於國王，庄園主又把這個土地交給佃農耕種，在這個土地上，有國王的權利、庄園主的權利、佃農的權利，在過去叫一物之上多個權利，如雙重權利等等。這樣的權利不適應市場交易的要求，在房屋土地上有兩個以上所有權，這個房屋土地怎麼能夠正常交易，市場交易的要求打破一物之上有雙重、多重權利的狀態，這就用一物一權原則來對抗，一物一權原則要求在一個物上只能有一個權利，這是市場交易的要求。但是隨著市場經濟的發展，對資金的需求，最後發生了抵押權制度，在一個財產之上所有權以外還有一個抵押權，一物一權原則也就不符合狀態了，但是法學家們不願意放棄一物一權原則，他們把一物一權原則范圍縮小，稱一物一權原來講的是一個物上只能有一個所有權，所有權之外有一個抵押權，兩個抵押權都不影響，因此這個原則一直在教科書上存在。但到了二戰後，即六七十年代，各個國家的城市，特別是大城市，城市化的結果使城市聚集了大量人口，一人一幢房屋做不到，這就產生了大量的高層建築。其結果是在一幢建築上有很多個所有權，那麼我們所說的一個建築物上只能有一個所有權已經行不能，試看一個商品房，20層的大樓上面有100多個買房人，同時存在100多個所有權，在這種情況下怎麼存在一物一權原則，這就是沒有規定一物一權原則的理由。
物業小區中的業主所有權實質就是區分所有權，而物業管理權是其中的一項權能。當前各國立法均肯定了區分所有權，甚至制定專門的區分所有權法。但如何有效維護保障業主享有的區分所有權，充分利用實現其物業管理權，協調眾多業主的權利沖突，理順業主與物業管理企業的關系，則是物業管理立法的任務。因為多層建築以及物業小區中，人口密度集中，人際關系復雜，事關百姓安居樂業。舊有的法律框架，例如民法中的相鄰關系制度等，難以適應城市物業的迅猛發展。所以，需要針對業主之間的共同關系、業主與物業管理企業之間的契約關系進行專門立法。
1.2 物業管理的實踐模式
物業管理在實踐中主要有以下兩種操作模式：
1、委託式物業管理 即由業主通過物業管理合同委託物業公司進行管理。這種管理模式的最大優勢是，可以對整個小區實行集中統一管理，專業化程度比較高，管理效果相對要好一些。其主要弊端是：管理費用較高，很多中低收入居民承受不起。目前許多居住小區物業管理費收繳率較低，不少中低收入者反映，買了房改房以後，交不起物業管理費。這是當前物業管理中存在的一個突出矛盾。
1、 自營式物業管理 所謂業主自營式物業管理，就是住宅小區（台灣稱社區）的物業管理，既不由房地產開發公司負責，也不聘請社會上專門的物業管理公司負責，而是由樓房業主自己管理。
業主自營式物業管理的最大優勢是，業主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對普通住宅樓房實行統一的物業管理，並實現政府要求達到的管理目標，即對住宅樓房及其設施設備和住宅區內的綠地、車輛實行集中統一的維修和管理，創建安全、整潔、文明、舒適的居住環境。
1.3 物業管理的立法模式
由於建築物區分所有權是物業管理產生的前提，物業管理的立法實質上體現在區分所有權的立法當中。境外有關國家和地區物業管理法的體例主要有：
1、民法模式。此種模式以義大利和瑞士為代表。指在民法典中若干條款，，以規范物業管理中的法律關系。如《義大利新民法典》的第1117至1139條有下列規定：建築物共同部分之范圍，共有人對共同所有物之權利，共同部分之不可侵害性；共用部分之變更，共同所有建築物的部分設置費用之分擔，樓梯之維護與重建；天花板、地下室、地板的維護與整修；日光浴室之排他使用；建築頂樓之建築；建築物全毀或者部分損毀；管理人的選任與解任，管理人之職務，管理人的代表權；關於分層住宅所有人（區分所有權人）不贊同時之提起訴訟；管理人之外圍，分層住宅所有人引起之費用；分層住宅所有人會議的許可權，分層住宅所有人會議之組織的決議的效力，分層住宅所有人會議人異議；分層住宅所有人間之規約，共同所有法之准用。
2、單行法模式。此種模式以德國、日本、法國等國為代表，指專門制定建築物區分所有權權，其中設專章或專節對物業管理進行調整。如1962年4月4日日本頒布《有關建築物區分所有權法》的第一章第四節為「管理人」，內容包括：管理人的許可權、管理人的選任與解任、管理所有委託規定的准用及區分所有權人的責任等；第五節為「規約及集會」，內容包括：規約事項、規約的設定、變更與廢止、依公證書設定規約、規約的保管及閱覽、關於集會的如今、決議事項的限制、表決權等等；第六節為「管理團體法人」。內容包括：管理團體法人之成立、名稱、管理團體法人之理事、監事、監事的代表權、管理團體法人事務的執行等等。
在英美法系，物業管理一般亦進行專門立法。例如，美國各州均有了自己的建築物區分所有權法，從而對物業管理進行規范。而且美國統一州法全國委員會制定了《統一建築物區分所有權法》（UNIFORM CONDOMINIUM ACT），供各州立法時進行參考。另外，我國台灣地區的「公寓大廈管理條例」以及香港的《建築物管理條例》也是對區分所有建築物物業管理的單行立法。
對以上兩種立法模式比較而言，民法模式的優點在於以民事基本法形式確立了物業管理法律制度，將物業管理納入民商法的整體調整范圍，使民法典更加豐滿和完善；其缺點是無法詳盡物業管理的諸項制度，使法律的操作性削弱，而且物業管理涉及眾多的行政管理規定，無法在民法中一一體現。因此，筆者認為，進行專門物業管理立法的模式較為可取。
1.4 我國物業管理的立法進程 ：
……
參考物業管理網
http://www.gywygl.com/6/5256.html
http://www.gywygl.com/6/4078.html
http://blog.sina.com.cn/gywygl
『陸』 中華人民共和國物業法
第一條
為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
第二條
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條
國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條
國家鼓勵採用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條
國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第六條
房屋的所有權人為業主。
(6)物業管理立法擴展閱讀：
掌握並靈活運用物業管理法律規定是物業管理人員應具備的基本能力。
本書就是為培養、提高高職學生和物業管理服務一線從業人員掌握並運用物業管理法律規定的能力而編寫的。
全書從物業管理法律關系、法律規范、法律責任，物權與物業權屬、房屋登記制度、業主的建築物區分所有權、相鄰關系、共有，物業管理常用法律法規等方面介紹了物業管理法律關系基礎知識；
從政府房地產行政主管部門、物業管理行業協會、物業服務企業、業主自治組織等方面介紹了物業管理市場管理體制相關的法律法規；
從物業服務合同、管理規約、物業管理早期介入、物業管理招標投標、物業的接管驗收、物業的裝修管理、房屋修繕管理。
房屋設備設施管理、物業環境管理、物業安全管理、物業服務收費、住宅專項維修資金、物業管理服務其他收費等法律規定方面介紹了物業管理不同階段各項具體業務相關的法律規定；
從房地產法律關系、房地產轉讓、房地產抵押、房地產租賃、房地產中介等法律規定方面介紹了與物業管理密切相關的房地產法律法規。
本書既可作為高等職業教育物業管理專業的教材，又適合作為物業管理行業從業人員的崗前培訓和參考讀物。
『柒』 物業管理有哪些法律法規
物業管理條例及相關法律的內容規定有：總則、業主及業主大會、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用與維護、法律責任、附則，共七章七十八條。物業管理條例是為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益而制定的。
【法律依據】
《物業管理條例》第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。第二條本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
『捌』 與物業工作相關的全部法律法規
與物業工作相關的全部法律法規：
1、《物業管理條例》
2、《物權法》
3、《招投標法》
4、《保安服務管理條例》
5、《物業管理企業資質管理辦法》
6、《住宅專項維修基金管理辦法》
7、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》
8、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》
9、《房屋維修管理》
10、《物業管理條例》
11、《物業服務企業資質管理辦法》
12、《住宅專項維修資金管理辦法》
13、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》
14、《物業服務收費明碼標價規定》
15、《物業服務收費管理辦法》
16、《注冊物業管理師》
17、《中華人民共和國物權法》
18、《中華人民共和國房地產管理法》
19、《中華人民共和國合法》
20、《中華人民共和國價格法》
21、《中華人民共和國公司法》
22、《業主大會規程》
23、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》
24、《物業管理財務管理規定》
25、《城市市容和環境衛生管理條例》
(8)物業管理立法擴展閱讀：
《物業管理條例》是根據《國務院關於修改<物業管理條例>的決定》修訂的，為的是規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境而制定的法律條例。 由國務院於2007年8月26日發布，自2007年10月1日開始施行。共7章70條。
《國務院關於修改部分行政法規的決定》國務院令第666號,已經2016年1月13日國務院第119次常務會議通過，現予公布，自公布之日起2016年3月1日施行。根據決定第三十五條之規定，刪去《物業管理條例》第三十三條、第六十一條。