法律鼓勵物業公司介入設計

⑴ 在建住宅小區物業前期介入費用應由開發公司承擔還是物業公司自負，如果應由開發商承擔有法律依據可以查嗎

如發生隱蔽的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位共同前期介入費用由房地產開發商負責承擔），假若物業管理公司提出返工建議，可能還

⑵ 新物業公司如何進行前期介入

物業管理是一種針對物業的全過程的管理，它同物業的形成過程，即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯系。面對現代物業設計復雜、技術含量高、建設周期長和安裝、施工難度大的特點，物業管理一定要有超前性，即在物業的開發設計階段就應當充分考慮建成以後的使用和管理的需求，充分利用物業管理的專業知識和豐富經驗，從物業管理的運作角度為開發商提出小區規劃、樓宇設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃等多方面的建設性意見，使規劃設計更符合使用和管理的要求。

一、前期介入

物業管理前期介入是指物業管理公司在樓盤開發的初期階段就受聘介入，為小區規劃設計的細化、施工缺陷的防範及運行成本的控制，提供建設性的意見。《物業管理條例》 規定，房地產開發項目在規劃、設計、施工階段就應聘請前期物業管理企業。在住宅開發日益追求環境、房型、配套設施、服務完善的今天，各種設計的細節將成為衡量樓盤品質高低的坐標。而物業管理前期介入的最大好處，就是物業管理公司擅於從業主的利益、需求出發去發現問題、提出建議，從而把一般樓盤開發中容易出現的缺陷降到最低。

二、前期介入的兩個重要作用

1 、完善規劃設計，節省投資成本。

設計人員在進行小區規劃設計時，往往較注重技術規范或技術含量，對於今後是否迎合業戶使用要求，是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考慮。前期介入可完善規劃設計方案，使小區布局、功能定位更趨合理。例如小區規劃設計必須綜合考慮到幼兒園、物業管理用房、機動車停車場、自行車棚、業主會所、商業網點設施的適宜位置，了解業戶需求的物業管理公司提出的代表性建議可以起到關鍵性輔助作用，從而避免了開發商的不必要、無意義投資。

2 、提高建造質量，提升維修管理。

在我國，工程質量不理想已是普遍現象，因為監理的職能只是負責對工程質量進行監管，是否利於管理與他們無關。而物業管理公司作為今後的管理者，必然會以責任心最強的姿態出現在前期介入階段，通過現場踏勘，提供詳細的照片資料及顧問報告，明確指出缺陷及質量問題，並提出整改意見，減少了竣工驗收中的整改工作量。

此外，現代建築物內的管線錯綜復雜，雖有圖紙，但往往與實際情況差異較大。而物業維修除了滲漏水之外，大部分與管線有關，在前期介入階段，物業管理人員就可以從圖紙開始，全部參與施工過程。管線走向、改動狀況也一清二楚，這樣在業戶報修時，維修工就可以在短時間內弄清來龍去脈，做到維修及時有效。反之，如筆者所在的企業曾接管的一個舊小區，沒有前期介入，前期管理混亂，圖紙不全，以致小區管網漏水嚴重，根本無法查找出問題所在，嚴重水耗造成業戶水公攤負擔大，業戶紛紛抱怨投訴，管理費收繳率大幅下降。為改變現狀，我們不得不申請動用專項維修資金，將原有管路作廢，重新鋪設管網，才解決了該問題。

參考物業管理網

http://www.gywygl.com/6/10600.html

http://www.gywygl.com/6/4792.html

http://www.gywygl.com/6/11487.html

三、前期介入的三個階段

1 、早期以顧問形式介入。

規劃設計階段，由於設計人員難免會忽略物業日後使用的方便和管理的需要，從而會對物業以後的使用和管理，造成一定的影響。這就需要物業管理公司在前期介入時充當顧問予以提出，並在設計時就予以修正。

2 、中期以監理形式介入。

當物業管理公司在物業處於土建結構已封頂，工程進入到設備安裝和內部裝修階段時以監理的形式參與進來，主要是為了從管理的角度來熟悉線路、管道走向，以及對工程質量進行監督，對設備的安裝進行熟悉和質量跟蹤，要求其設計施工符合業主的利益、有利於以後的物業管理，以便日後更好地為業主提供服務。

3 、晚期以管家形式介入。

物業建設工程已基本結束，物業工程開始進行竣工驗收和接管移交驗收以及准備入伙和籌備開業階段時，此時物業管理公司應以管家形式全面介入，從管理和運行的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成後給使用和管理服務帶來缺憾。

四、前期介入的三個需要關注的問題

1 、關注工程建設問題。

（ 1 ）電氣方面：應重點關注各設備用房的通風、降溫、排水、應急照明、消防器材配備等問題，同時應對各個電氣設備的分布、數量、性能等方面進行熟悉、統計，對各供電線路走向、線徑、具體預埋點進行了解，對照明線路設計是否符合以後管理進行確認，提出可行性整改建議，以確保物業整體統一美觀，方便後期的維修、保養和管理。有的小區前期各種表具的安裝未進行統一規劃，以致牆上出現東一塊、西一塊布滿了有線電視、水表、電表、電子安保、電話等箱子、電線，既影響物業美觀，降低社區檔次，又存在嚴重的安全隱患。為防範此類現象，物業管理公司就應在前期介入階段就發揮作用，提醒開發商做好不同表具安裝單位的組織協調工作，統一表具、管線的安裝規范，從而確保物業的整體美觀並杜絕安全隱患。

（ 2 ）消防方面：應重點對水系統中的消火栓、噴淋管網的走向、閥門的分布、水泵結合器的位置進行了解；同時對電系統中的風機、排煙系統的分布和工作原理進行掌握，最後還要熟悉和掌握消防監控主機的工作原理，迴路的分布以及卷簾門的分布情況。

（ 3 ）給排水方面：應重點了解供水系統情況。各樓層由哪裡供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住戶的供水方式以及各個閥門的位置。在排水方面應了解雨水、污水、冷凝水（空調水）的走向，檢查口的位置，化糞池、流泥井的位置等。

（ 4 ）土建施工方面：應重點了解哪些為整體混凝土施工，哪些為空心磚砌成，以方便日後住戶裝修時，能告之哪些牆不能拆除，牆體、天花、地面在哪些位置埋有管線，需要在打孔和裝修時加以注意。

（ 5 ）公共水電方面：應了解由於供水、供電實行最低用量要求，故公共用水、用電不能安裝過多的計量表，以免計量表因使用達不到最低用量，造成用戶多付費用。因此對於公共用水、用電，在規劃設計時物業管理公司就應該建議盡量集中在一起，使用一塊計量表。

2 、關注保潔綠化問題。

（ 1 ）保潔方面：應重點關注各樓層垃圾桶的設置是否合理，樓層清潔用水是否方便，在電梯轎廂內吸塵用電是否方便，天台是否設置了照明及水龍頭，是否設計了垃圾收集點及相配套的水龍頭、地漏等與清潔有關的設施。現在小區里經常見到業主圖方便將袋裝的垃圾扔在門口或電梯口，待物業管理人員定時收集垃圾時，垃圾袋大多早已破漏或散發難聞氣味，從而構成對公共環境二次污染的現象。針對這個問題，物業管理公司在前期介入時就可建議開發商在每棟樓前設計一個內置式的、與建築渾然一體的、可投擲袋裝垃圾的垃圾箱，從而有效解決該問題。

（ 2 ）綠化方面：應關注綠化設計的品種是否適宜以後的物業管理，是否適宜以後長期保持相應的花期，以及各種自動澆水系統是否完善，花池的排水是否恰當。如果物業還配有泳池設備的，還應注意其設計是否合理，補水、溢水、排水是否完善。

3 、關注安全防護問題。在安全防護方面，物業管理企業應重點關注其智能防盜設備是否完善，周邊防翻越設置是否合理，各種監控鏡頭的設置是否充足、合理，出入門能否有效隔離商住空間，出入口的設置是否合理，各種工程管道井是否存在安全隱患等。

目前，物業管理前期介入雖然普及面不廣，面臨的具體問題也較多，但從已經實施前期介入的物業項目的成功經驗來看，物業管理的前期介入非常必要、非常有效，而且越早介入越好。相信在政府主管部門的支持下，開發商及物業管理公司的共同努力下，前期介入工作作為物業管理的不可分割的部分，將對社區建設的發展起到不可估量的巨大作用。

淺析物業管理的前期介入
http://www.gywygl.com/6/9009.html

http://www.gywygl.com/6/6990.html

http://www.gywygl.com/6/4404.html

http://www.gywygl.com/6/11575.html

⑶ 物業管理前期介入的法律依據是什麼

一、物業管理前期介入主要是國務院於2007年8月26日發布，自2007年10月1日開始施行的《物業管理條例》第三章的相關規定。
二、《物業管理條例》第三章相關內容
第三章前期物業管理
第二十一條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，並予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十五條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

⑷ 物業管理為什麼要進行前期介入不進行前期介入可能會出現哪些問題

物業管理公司的前期介入，能從業主對物業的使用和居家生活的需要考慮，依據其豐富的管理經驗，為開發商和業主提供前期的專業性服務，使新開發的樓盤真正成為為業主量身定做的、符合業主心願的居家樂園，提升物業使用的附加值，形成開發商的新賣點，有利於開發商建造精品物業和房屋促銷，更有利於今後物業管理公司的管理和服務。
一、物業管理公司前期介入的作用

房地產開發商要建精品樓盤，不僅要從地理位置、交通狀況、建築設計、設備選型、材料選用、環境營造、配套設施等方面下功夫，更要有好的物業管理公司。新開發的樓盤將隨著物業管理公司的前期介入而得以提升，正規完善的物業管理和服務將促進物業的保值增值，促進房地產企業的房屋銷售，房地產企業的社會信譽和品牌知名度也將會隨著物業管理水平和服務質量的提升而進一步擴大。

物業管理公司前期介入是指開發商聘請專業物業管理公司或資深物業管理人參與該物業項目的小區規劃、設計、施工等階段的討論並提出建議。一般是從物業管理服務的角度為開發商提出小區規劃、房屋設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程驗收接管甚至房屋銷售、租賃等多方面的建設性意見，並制定物業管理方案，以便為日後的物業管理工作打

下良好的基礎。

以多年從事物業管理和開發商顧問的經驗，筆者深深感到了在規劃設計之初，專業物業管理人士前期介入的重要性。物業管理公司或物業管理人的提前參與，能有效地避免設計考慮不周帶來先天不足或影響今後業主使用功能，使物業更符合業主使用要求。

比如空調外機的定位 , 設計時不能佔用陽台或露台，尤其是在南方，會影響業主在陽台和露台上的休閑活動。在成都一個樓盤的設計初期，設計師不聽物業管理顧問的建議，堅持要將空調外機定位在陽台上，賣房時有購房人為此不簽購房合同，業主裝修時堅決不按設計定位安裝，不僅造成物業管理公司的管理困難，業主也十分不滿，後來不得不重新定位，但又影響了外立面。

開發商的設計師都特別看重外立面，他們都會把它作為自己的作品來對待，但房子是修建給人住的，我們不能只追求立體效果，如不認真考慮其使用功能，再漂亮的外表，也會被業主在裝修時改變或破壞，最終達不到我們的主觀願望。因此，設計師不能一味地滿足自己的創意，而應該考慮今後的管理和業主的使用。
從物業管理的角度更是這樣，同樣一個樓盤，筆者給設計師建議 : 水景一定要流動，泵池一定要設在水景的外面，否則水面不清潔，泵不好維護。但這位設計師堅持不採納，結果修出來的湖，死水一潭，還得物業管理公司來改，造成資源浪費。因此，物業管理公司一定要從管理與運行的角度，為開發商提供多方面建設性意見，引導設計人員優化設計，克服先天缺陷，避免日後再改造完善，造成資源浪費。

從業主對物業的使用和居家生活的需要考慮，物業管理公司的早期介入，依據其豐富的管理經驗，為開發商和業主提供前期的專業性服務時，使新開發的樓盤真正成為為業主量身定做的、符合業主心願的居家樂園，提升物業使用的附加值，形成開發商的新賣點，有利於開發商建造精品物業和房屋促銷，更有利於今後物業管理公司的管理和服務。

二、物業管理公司前期介入的內容
1 ．項目定位、規劃設計、建築布局、道路交通、人流物流。

2 ．建築立面、外牆用材、戶型結構、門窗構造。

3 ．變配電房、高低壓線、動力用電、公共照明。

4 ．供水系統、排水系統、污水處理、消火水栓。
5 ．弱電系統、網路布線、電訊電視、寬頻入網、三表抄計、可視對講、監控報警、電子巡更、一卡通。

6 ．園林景觀、雕塑小品、噴灌系統、照明燈具。

7 ．配套設施、商業網點、菜場超市、學校醫院、會所泳池、管理用房、公共廁所、垃圾房、停車場等。

物業管理前期介入的內容很多，但必須重點關注安防設備的布局、選材、安裝、調試，因為其直接影響今後的安全管理；再就是要注意與運行成本有關的內容，其關繫到物業管理公司今後的效益。
三、物業管理公司前期介入的方法

1. 物業管理公司以業主今後入住的標准審視項目的規劃設計、材料選用、設備功能、施工建設，參與討論並提出建設性意見，以達到滿足業主諸多生活需求的目的。

2. 熟悉了解土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況，特別是隱蔽工程部分，避免或減少給日後維修使用帶來困難和不便，及時發現問題，提出改善性意見。

3. 監督公用設備設施的建設、安裝和調試，發現問題及時與開發商、承建商、工程監理聯絡溝通，盡量避免工程質量問題的出現。
4. 深入了解物業的各方面情況，掌握物業各系統的參數和資料，以便今後物業管理公司制定相應的管理模式和規章制度，使物業管理工作得以有序進行。

5. 熟悉並了解整個物業及配套細節，特別是消防設施、監控設備，以便接管後遇到特殊緊急事件時能立即找到關鍵部位，採取應急措施，維護公共安全。

6. 物業管理公司從今後小區管理角度審視項目，提出建議，避免施工造成物業管理運作上的困難和麻煩，便於今後管理操作和設備維修；建立一個安全有序的小區（大廈）管理服務體系，營造回歸自然的環境條件和高品位的人文氛圍。

四、物業管理公司前期介入時怎樣與開發商配合
物業管理公司的前期介入工作能否順利進行，關鍵在於與開發商的配合。我們應依據和開發商簽訂的物業服務合同，主動參與、積極配合。要將過去管理和服務中的經驗和教訓告知相關人員，要以前瞻性和預見性去感知可能會發生的問題，積極主動地採取措施，將問題處理在萌芽狀態。重大問題一定要書面函告開發商，方能引起其重視，同時也能規避物業管理責任。

開發商能否採納物業管理公司的建議一般取決於以下幾方面：一是會不會增加其成本 ; 二是難度大不大 ; 三是對設計風格和外立面的影響 ; 四是對其房屋銷售有無好處。基於各方面的因素考慮，開發商不會對物業管理公司的建議全面採納，但是協調得越好，採納得越多。

同時，物業管理公司前期介入時應注意幾點：對開發商的建議一定要專業，否則沒人聽 ; 分析產生問題的原因、危害和影響，要准確、有依據、以理服人 ; 提出的建議能減少損失，能增加效益，最好是開發商、承包商和物業管理公司多方受益 ; 不要只提問題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問題的辦法 ; 講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。物業管理公司要誠心實意地溝通，全心全意地服務，全面參與配合樓盤的開發建設。搞好前期介入工作，是物業管理公司規范管理、優質服務的有力保障。

參考文獻：
① 黃安永著， 《 物業管理實務 》 ，中國建材工業出版社

② 鄭健壯主編， 《 物業管理經營 》 ，中國輕工業出版社

⑸ 物業管理前期介入包括哪幾個階段及內容

物業的前期介入分為以下 階段：

1)研究階段。

在房地產的市場調研和項目可行性研究階段， 房地產商為了減少決策的盲目性和主觀隨意性，需要聽取物業管 理公司提供的參考性意見。

因此物業管理公司就要對建築項目的市場定位、周邊物業管理的情況、潛在業主的構成及消費水平以 及日後的服務內容、標准和成本、物業管理、利潤測算等進行評估。

2)規劃設計階段。

規劃設計是項目一進人實質性開發就要面 臨的問題，而物業管理的工作特點養成了物業管理公司對物業在 使用與管理過程中細節問題的發現與處理有著特殊的敏感和應變力，更能直接地把以往物業開發中因「先天不足」所造成的後果反映出來。

此時物業管理公司介入應從配套設施的完善、水電供 應容量問題、生活垃圾處理方式等物業的日常養護、維修、管理 完善等方面提出自己的看法與建議。

3)施工安裝階段。

物業公司在施工階段的介入為工程的質量增加了一份保證。物業管理公司派員到現場施工，熟悉基礎隱蔽 工程、機電設備安裝調試、管道線的鋪設及走向等這些日後難以從外觀上察覺的工程的施工質量。

發現缺陷問題或遺漏項目則可在現場與開發商和施工單位共同磋商，及時提出並落實整改方案， 配合設備安裝，進行現場監督，確保安裝質量，對內外裝修方式、 布局、用料等從物業管理角度提供有關意見。

4)前期管理階段。

前期的物業管理中，物業管理公司已起主導作 用，有了明確的管理對象，管理者已依法擁有該物業管理經營權。 而設計圖紙會審、工程設備驗收、接管方案擬訂等物業的前期管理業務，還只是輔助工作。

前期物業管理的內容主要有：聽取業主或使用人對物業管理的要求，了解業主或使用人對物業使用的 有關安排和打算，參與售房部門同業主或使用人簽約。

(5)法律鼓勵物業公司介入設計擴展閱讀

《物業管理條例》

第二十一條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

第二十二條建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

第二十三條建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，並予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第二十四條國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

⑹ 有沒有哪一條法律規定，物業公司不能介入組織業主委員會拜託各位大神

有啊！ 國務院《物業管理條例》第十六條：業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。 業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。 業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。《物業管理條例實施細則》第十條第七項： 業主委員會： 業主委員會成員只能是業主， 對於夫妻雙方共同擁有房屋的，如果合同或者房屋所有權證書只寫明夫妻一方的，另外一方也可以加入業主委員會，但是夫妻雙方只能有一人加入業主委員會。物業管理區域的房地產開發企業人員可以加入業主委員會，但不得成為業主委員會主任。 建設部《業主大會規程》第三條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。 業主大會應當設立業主委員會作為執行機構。 第二十一條 業主委員會委員應當符合下列條件： （一） 本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；（ 二）遵守國家有關法律、法規；（三）遵守業主大會議事規則、業主公約，模範履行業主義務；（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；（五）具有一定組織能力；（六）具備必要的工作時間。

⑺ 物業的前期介入分哪幾個階段

1、規劃設計階段

規劃設計時，物業的硬體一般就定位了，特別是機電設備、房屋結構、煙道走向、排污管徑規格等變動很小，便於後期管理。

2、施工期介入階段

房屋施工階段參與開發商與各施工單位的工程例會，這樣可了解房屋的施工進度和施工質量，可根據施工的進度提前提出合理的建議，可以根據平時管理時經常出現的問題在施工階段可監督和提出。

3、接管驗收階段

房屋的接管驗收分業和公共兩個部分。業主部分驗收時，應細致一些，把存在的問題盡可能在業主入伙驗房前處理完;公共部分和配套部分是重點：竣工資料、房屋的本體部分、給水系統、排水設施及管網、高低壓供配電系統、消防系統、電梯、安防對講系統、

車場系統及車庫設施、照明系統、環境綠化、配套產品設施及設備等以上12個項目應仔細檢查並試驗試用，發現問題及時督促其整改後再驗收，上述項目的各技術資料一定要收齊並存好檔。

4、入伙階段

入伙是物業公司第一次與業主面對面的服務，所以在入伙前我們一定要准備充分，要假設多個問題，多個對策。

5、裝修審批管理階段

裝修審批管理是物業管理甚而和開始，以後物業管的好與壞，就要看裝修審批和管理這個重要環節。

(7)法律鼓勵物業公司介入設計擴展閱讀：

物業管理前期介入階段的內容：

1、物業的承接查驗

承接查驗是物業服務企業實施前期物業管理的一項重要內容。物業服務企業除了和物業建設單位辦好正常的承接查驗手續外，物管人員應熟悉小區的規劃建設情況，

了解不同房屋套型的布局情況，了解小區配套設施的建設情況等等，以便於業主的查詢。其次，物業服務企業要派人伴隨業主看房，及時發現室內水電、門窗、牆壁、地面出現的瑕疵，解答業主提出的問題，記錄好存在的問題，以便整改。

2、業主入住及裝修管理

業主入住及裝修管理是前期物業管理的另一項重要工作，也是容易引起投訴的重要環節，容易發生推諉扯皮。物業服務企業在業主入住及裝修之前要制定周密的計劃，將業主必須遵守的規則和要求公布上牆，以便業主了解和執行。

3、前期衛生保潔

前期衛生保潔是小區物業管理的重要環節，前期物業管理的衛生保潔應根據收費標准來確定保潔的方法和任務。通常情況下，前期物業管理中，由於裝修得業主比較集中，保潔無法達到應有的效果。前期物業管理的衛生保潔首先必須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時清運，減少灰塵污染。

加大宣傳和督查力度，嚴禁裝修施工人員和業主隨意拋棄裝修雜物。抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放的現象。四是適當增加保潔力量，增加保潔次數，盡量使業主從一入住小區就感受到溫馨整潔的環境。

4、前期安全防範

前期物業管理的安全防範工作，一是要抓好以防盜竊為主的安全防範，要加強小區的巡查次數，記錄好巡查情況，一經發現可疑情況要及時處置，發現失竊事件要及時報案。

要對進出小區的人員進行及時登記。要充分利用好已有的安全實施減少失竊案件發生幾率。抓好小區進出車輛的管制和疏導，以減少小區交通壓力，維護好小區生活秩序、

5、前期關系協調

前期物業管理中各種矛盾比較集中，對此，物管公司既不能將所有矛盾推卸給物業建設單位，同時決不能將業主反映的問題一概承諾解決，應根據存在問題的大小和難易程度，在最短的時間內協調解決業主反映的問題。

⑻ 物業管理前期介入的主要目的是什麼

1、 適應了現代房地產開發的發展要求。

我國的房地產開發經過多年的發展，從以抓建設為主的生產導向階段，以抓促銷為主的銷售導向階段，已經發展到現代房地產開發的營銷導向階段，開發商們開始根據市場需要和用戶呼聲確定開發戰略，對物業管理公司的要求也相應發生了變化，不再停留在物業管理公司搞好後期管理服務上，還希望藉助物管公司熟悉掌握住戶需求變化和物業使用管理的專業優勢前期介入開發階段，共同參與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業建設的設計合理和質量良好，使得開發出的物業能夠最貼近住戶需求，成為市場上受消費者歡迎的物業。物業管理前期介入，也能讓消費者真切感受到房地產開發商對物業管理的重視。目前消費者的物業管理意識已經有了很大的提高，據專家評估，物業管理因素可以佔到樓宇價格的20%-30%。如果能讓著名品牌的物業管理公司前期介入，將會極大地促進物業的銷售。可見，物管前期介入對開發商所開發物業的完善和促銷起著很大作用。

2、擴充了物業管理的外延和內涵。

目前的物業管理大都停留在僅僅作為房地產開發的延伸。傳統的物業管理定義是指物業管理企業受物業所有人的委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋建築及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等管理項目進行維護、修繕和整治，並向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業管理的立足點是充分發揮物業的最大使用功能，使其保值增值。但一定程度上忽略了物業管理在房地產開發全過程中的積極作用，物業管理可以從物業的使用管理角度為物業的完善和保證使用功能的發揮提供科學的建議和有效的方法。通過前期介入，擴充了物業管理的內涵和外延，真正體現了物業管理應成為房地產開發完善和延伸的本質要求，也使物業管理以人為本、業主第一的理念得到了進一步的貫徹，最終使業主受益。

3、提升了物業管理的專業形象，有利於物管工作的開展。

物業管理通過前期介入，在與開發商、監理方、施工方等方面的共同協作中，可以充分展示自身的專業素質。物管企業可以從物業使用管理的角度、從業主的角度、從降低管理費用的角度在規劃、設計、監理施工方面提出一條條合理化建議，從而完善了物業，減少了今後物業管理中的問題和矛盾。同時，通過在前期介入中同施工單位形成的良好合作關系，可以在今後物業的保修期內，加強雙方的緊密合作，提高物業的維修及時率。另一方面，由於通過前期介入，物業管理公司已經在業主入住前，處理好了如熟悉物業、設備設施使用、資料收集等接管驗收的各類重要工作。業主入住時，就可以全心全意地投入接待工作，樹立企業的良好形象。如果接管與入住同步進行，物管公司即使很努力，往往也會被各項繁雜事務搞得焦頭爛額，容易忙中出錯，其後還會出現一段時間的磨合期，影響了物業管理公司的服務質量和專業形象。因此，物業管理前期介入是非常必要的。

4、為物業管理後期管理打下良好基礎。

物管企業通過前期介入對物業的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，便於在後期管理中做好物業及其附屬設施的維修養護工作。由於已對所管物業有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎，可以提高驗收質量，縮短驗收時間，對驗收中發現的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協調。而沒有前期介入，接管驗收中一旦出現圖紙資料不全的問題和硬體方面嚴重缺陷往往難以及時解決，對業主的入住、後期管理和創優達標工作帶來嚴重影響。另一方面，在前期介入中，經過一段時間的磨合，便於理順同環衛、水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門間的關系，建立順暢的服務渠道，有利於後期管理工作的進行。同時，物管企業通過前期介入可以提出許多設計和施工方面存在的問題和解決方法，從而大大減少物業管理工作中物業的返修工作量，有利於業主，也有利於施工企業。

⑼ 物業管理的前期介入主要可以彌補後續管理中的哪些問題

物業管理前期介入的作用，主要有：
一、有利於優化設計，完善設計細節。
二、有利於加快施工進度，提高施工質量。
三、有利於後期工作的順利進行。
四、能保證樓宇的安全啟用、正常運行。
五、物業管理前期介入有利於促進物業的銷售。

對於彌補後續管理中的問題，一般體現在：
一、在物業管理的前期工作中，物業管理企業就策劃管理該物業的方案，草擬和制定各項管理制度，安排好機構的設置，人員的聘用，上崗培訓等工作，以便物業移交後能有序地工作。
二、可以同環保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等有關部門建立關系，理順服務渠道，使於以後管理工作的顧利進行。
三、前期介入可以全面了解所管物業，對其土建結構、管線走向、設備安裝等情況做到了如指掌，便於後期的管理。
四、在跟進建設的過程、承接查驗時，站在業主使用的角度，提出整改意見，減少業主使用時出現的不便等等。

⑽ 物業管理前期介入的內容

物業管理在一般人眼中無異於「商品的售後服務」。其工作的開展往往是業主入住以後，工作內容則是物業在使用過程中的日常養護及應付各種突發性因素對物業造成的損害。現在看來，這種觀念已不完全正確了。這種將物業管理等同於「售後服務」的認識。實際上是將物業管理的工作排除在設計施工之外。在很大程度上使物業管理日後在面對自己根本不太熟悉的物業時，還要承擔起開發商及施工單位在前期工作中留下的種種隱患的責任，這顯然是有損物業管理單位利益的，所以物業管理的介入時機有必要適當提前。即要大力提倡推廣物業管理的前期介入。
目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建築安裝的後期工作提出一些建議，為接管驗收做前期准備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。
物業的設計人是不是專業的物業管理者，其在判定設計方案時，不可能將後期的物業管理中，可能出現的問題考慮周到。同時由於設計階段與物業的建成存在較長間隔,建築、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解,其前期介入可以從業主和管理者的角度參