物業管理條例考試題

Ⅰ 物業管理案例分析題

我當做再考一次物業管理實務。案例4：物業公司只承擔最多20%的責任，理由是物業公司未盡到部分管理義務，根據民法通則、侵權責任法規定，5歲的孩子是沒有行為能力的人，其監護人沒有管理好孩子應當負主要責任。
案例:6：由於物業公司沒有做好安全防護措施，沒有警示牌，物業公司應當承擔全部侵權責任。
案例7：價格法規定，此收費沒有經過當地物價局批準是非法收費，如果經過當地物價局批准同意收費所得除去必要的交通設施維修費、車管員工資外全部納入專項維修資金賬戶是建設部專項維修資金管理暫行辦法規定的。
案例9：物業公司沒有責任，是樓上業主侵權，根據物業管理條例、合同法規定物業公司可以起訴該業主繳納物業費和滯納金。
案例10：（一）物業公司立即整改，(二）物業公司提請開發商盡快修復，(三）提請當地公安、街道辦進行綜合治理。
案例11：沒有責任，根據最高法院的司法解釋，物業服務企業不能確保單位、個人的人身、財產受到不法侵害的義務。
案例12：物業公司做法不合理、不合法，因為在物業費的測算中已經包括空調電費，物業公司出於節能的考慮可以制定合理的運行方案，我贊同業戶的觀點，物業公司不得在另行收費，業戶提出自行加裝空調是不合理的行為，破壞了外立面和造成大廈整體用電的不平衡。
案例17：業主的說法正確，大堂的面積已經分攤，屬於業主的共同財產，物業公司出租共有部分應當經過開發商或業主大會同意，收益除去必要的開支外，納入專項維修資金。建設部專項維修資金管理暫行辦法規定。
案例18：此說法不對，受益8戶不能代表整幢其他業主沒有受益，應當是經過業委會同意由整幢業主分攤維修費用。法律依據同上。
以上代表我個人觀點，有不妥處請同行提出寶貴意見！給我評分。

Ⅱ 關於物業管理考試的問題

物業管理的資格證書,現在市場上比較混亂,原因是幾個部門都在培訓和頒發證書,
1.建設部和人事部
2.勞動局
3.協會
之前未從事物業行業的人員,建議考建設部的證,這個證目前相關部門的資格審查都需要,其他部門頒發的證書暫未得到認可.
考取證書程序是,到當地培訓機構報名,考試(一般很簡單,有無基礎均能通過),若當地無相關的培訓機構,需要到異地.詳細情況可登陸:深圳物業管理進修學院,該網有比較詳細和正規的介紹.

Ⅲ 2010物業管理師考試試題加答案

2010年注冊物業管理師真題（物業實務案例題）

一、 某小區已經入住兩年，業主投訴：（1）小區內防火防煙門經常處於開啟狀態（2）部分屋頂漏水（3）小區周圍治安環境亂。

1、 物業公司如何處理一般投訴。（16分）
2、 針對以上三個問題將如何解決。（9分）

二、 某小區剛入住，部分業主反應小區部分牆體滲漏、供暖不足、開發商遺留問題，小區業主多次找到物業公司及開發商均無法解決，於是部分業主通過私下選舉，串聯成立了臨時業主委員會，並聯系媒體報道此事。臨時業主委員會通過協議的方式尋找到新的物業公司。臨時業主委員會將決定張貼在小區公告欄中：決定解聘現在物業公司，選聘新的物業公司。媒體相繼報道了此事，社會反響強烈，部分業主甚至圍堵物業管理處辦公室。

1、上述有幾點操作違規之處。（10分）
2、假如你作為本小區的項目經理，你如何做來解決上面問題。（20分）

三、 某物業項目建築面積29萬平方米，可收物業服務費用面積26萬平米，計劃成本542萬元，現在進行招投標，有一物業公司管理項目多層住宅20萬平米，高層住宅20萬平米，別墅4萬平米，該項目投標做了一個物業費的核算，總共包括以下項目：

（一）人員工工資獎金及福利包括
1、分管此項目的副總經理工資
2、項目經理工資
3、項目員工年終績效獎金
（二）補充養老金
（二）公共區域維修保養費用
（三）工程保修費用
（四）管理區域保潔材料費用
（五）管理區域裝修垃圾清運費用
（六）公共秩序維護費用
（七）項目履約金
（八）公共部位公共設施公眾責任保險費用
（九）固定資產折舊費
（十）對社會的愛心捐贈
全國物業管理師執業資格考試試題
物業管理基本制度與政策

一、單項選擇題（共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）
1、物業管理的內容是（ ）。
A、對物業進行維修 B、對物業進行養護、管理 C、對相關區域衛生、保潔 D、對物業進行維修、養護、管理，對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護
2、（ ）可作為物業管理活動的前提條件。
A、市場原則 B、平等原則 C、公平原則 D、公開原則
3、物業管理起源於19世紀60年代的（ ）。
A、法國 B、德國 C、英國 D、美國 -
4、新中國成立的五十多年中，公有住宅總量經歷了一個（ ）的過程。
A、由小到大，再由大到小 B、由大到小，再由小到大 C、一直持續大 D、一直持續小
5、（ ）美國成立了第一個行業協會 芝加哥建築管理人協會。
A、20世紀初 B、20世紀末 C、21世紀初 D、20世紀中期
6、我國的物業管理制度是由（ ）共同組成。
A、國家法規 B、地方性法規 C、中央性法規 D、國家法規政策和地方性法規政策 " N
7、（ ）建設部頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》。
A、1994年3月20日 B、1994年3月21日 C、1995年3月23日 D、1994年3月23日
8、（ ）是物業管理的基礎。
A、業主的住宅權 B、業主的財產權 C、物業管理者所得 D、物業管理服務
9、物業服務合同規定以外的服務是（ ）。
A、無償服務 B、義務服務 C、有償服務 D、業內服務
10、物業管理應（ ）巡查小區單元門、樓梯道以及門窗、玻璃等狀況。
A、每兩日1次 B、每日1次 C、每三日2次 D、每日2次
11、物業服務的原則是（ ）。
A、合理原則 B、公開原則 C、收費與服務水平相適應原則 D、合理、公開、收費與服務水平相適應原則
12、《價格法》對價格管理規定了（ ）。
A、政府定價 B、政府指導價 C、市場調節價 D、政府定價、政府指導價、市場調節價
13、以政府定價方式管理物業服務收費存在的弊端是（ ）。
A、不利於物業管理企業提高服務質量 B、不利於物業管理企業降低服務質量 C、利於物業管理企業提高服務質量 D、利於物業管理企業提高服務態度
14、物業服務合同確立了業主和物業管理在物業管理活動中的（ ）。
A、權利 B、義務 C、權利、義務 D、權利和義務的法律依據
15、下列選項中，有關物業合同應具備的內容不包括（ ）。
A、物業管理事項 B、物業服務質量 C、專項維修資金的管理與使用 D、物業服務態度
16、物業收費的形式為（ ）。
A、1月收1次 B、1年收1次 C、1日收1次 D、包干制或酬金制
17、《物業管理條例》（ ）規定，物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。
A、第四十七條第二款 B、第四十七條第一款 C、第四十六條第一款 D、第四十六條第二款
18、物業管理企業（ ）。
A、應自覺接受公安機關監督和指導 B、被逼迫接受公安機關監督 C、不受公安機關監督 D、不受任何部門干涉
19、（ ）可以改變物業管理區域內公共建築和公用設施。
A、業主大會 B、業主委員會 C、業主和物主 D、以上人員都不可
20、物業管理區域內的道路、場地是為（ ）而建設。
A、業主利益 B、物主利益 C、業主共同利益 D、國家利益
21、業主是（ ）。
A、房屋所有人 B、住宅人 C、管理房屋人 D、房屋所有權人
22、業主作為不動產所有權人（ ）。
A、受國籍限制 B、不受國籍限制 C、收地域限制 D、受戶籍限制
23、物業管理往往涉及多個業主利益，業主之間（ ）。
A、只有個人利益 B、只有公共利益 C、無共同利益 D、既有個體利益，也有共同利益
24、（ ）是業主之間建立關系的基礎。
A、個人財產B、個人利益C、共同財產和共同利益D、以上說法都不對
25、物業管理是市場經濟的產物，（）是市場經濟的基本特徵。
A、平等互利 B、公平 C、競爭 D、發展
26、前期物業管理招標投標活動（ ）。
A、有利於遏止協議選聘物業管理企業各種不正當競爭行為 B、有利於創造物業管理公平的市場競爭環境 C、有利於促進物業管理企業提高物業服務質量 D、以上說法都正確
27、下列關於物業管理招標投標的說法，錯誤的是（ ）。
A、採取地方保護主義違背公開、公平、公正原則 B、不得對潛在投標人實行歧視待遇 C、對潛在投標人分三六九等區別對待也違背公開、公平、公正原則 D、對潛在投標人可以提出與招標物業管理項目實際不符的要求
28、對實行物業承接查驗制度的說法，錯誤的是（ ）。
A、可彌補前期物業管理期間業主大會缺位的弊端 B、重視物業共用部位 C、擾亂業主生活規律 D、保障業主財產利益
29、物業承接查驗的內容包括（ ）。
A、物業管理資料移交 B、物業現場驗收 C物業管理資料移交和物業現場驗收 D、物業合同
30、（ ）逐步推行城鎮住房制度改革。
A、1980年以來 B、1981年以來 C、1979年以來 D、1982年以來的
31、物業管理企業是一種（ ）的企業。
A、以較多自有資本而管理企業 B、以較少自有資本而管理龐大資產企業 C、以較多自有資本而管理較小企業 D、以較少資本管理較小企業
32、（ ）制定了應對物業管理人員實行職業資格制度。
A、物業管理活動的特殊性 B、經營管理的專業性 C、學科多，管理復雜 D、以上說法都正確
33、同一行業的職業群體應注意（ ）。
A、從業信念 B、職業操守 C、行業習慣 D、從業信念、職業操守、行業習慣、行為准則
34、業主首次交存住宅專用維修資金的標准為當地房改成本價的（ ）。
A、20％ B、8％ C、2％ D、30％
35、住宅專項維修基金的使用，應遵循（ ）的原則。
A、不公開 B、受益人和負擔人不一致 C、任何單位和個人不得挪作他用 D、方便但緩慢
36、根據《城市房地產開發經營管理條例》規定，達到房地產開發企業資格的條件是（）。
A、有100萬元以上的注冊資本 B、有50萬元以上的注冊資本 C、有3名以上持有資格證書的房地產專業人員 D、有1名以上持有資格證書的專職會計人員

37、關於房地產開發企業一級資質的要求，正確的是（ ）。
A、注冊資本不高於5000萬元 B、從事房地產開發經營4年以上 C、連續3年建築工程質量合格率達100% D、注冊資本不低於5000萬元
38、取得建設用地批准文件後（ ）。政府可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。
A、超過1年未動工開發的 B、超過半年未動工開發的 C、超過2年未動工開發的
D、超過3年未動工開發的
39、房地產轉讓的內容包括（ ）。
A、房屋轉讓 B、土地使用權轉讓 C、房屋轉讓和土地使用權轉讓 D、劃撥土地使用
40、經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起（ ）依法做出行政許可書面決定。
A、9日內 B、15日內 C、10日內 D、12日內
41、商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起（ ），依法到房地產管理部門辦理權屬登記手續。
A、90日內 B、100日內 C、50日內 D、1個月內
42、下列說法正確的是（ ）。
A、房屋所有權人是房屋出租人 B、房屋使用人是房屋出租人 C房屋使用人是房屋承租人 D、房屋使用人是業主
43、承租人如需繼續租用房屋的，應當在租賃期限屆滿前（ ）提出並經出租人同意，重新簽訂租賃合同。
A、2個月 B、1個月 C、半個月 D、3個月
44、下列關於房地產中介服務機構履行義務的說法，正確的是（ ）。
A、可以不遵守自願 B、可以不交納稅費 C、可以自行規定收取費用 D、遵守有關法律、法規和政策
45、下列關於設立房地產中介服務機構應具備的條件的敘述，錯誤的是（ ）。
A、有自己名稱、組織機構 B、有固定的服務場所 C、無規定數量的財產和經費 D、具有房地產及相關專業中等以上學歷
46、（ ）是《擔保法》規定的擔保形式之一。0
A、質押 B、抵押 C、物押 D、約定
47、抵押人應當在房地產抵押合同自簽訂之日起（ ），到房地產所在地辦理房地產抵押登記。
A、20日內 B、1個月內 C、28日內 D、半個月內
48、契證登記制度注重當事人訂立的和約，房地產權屬方面的合同一經生效，當事人之間（ ）。
A、債權成立 B、債權先成立，物權後成立 C、物權先成立，債權後成立 D、債權和物權同時成立
49、下列不屬於轉移登記的是（ ）。
A、繼承 B、劃撥 C、合並 D、城遷
50、鑒定機構接到鑒定申請後，應進行的程序不包括（ ）。
A、受理申請 B、初始調查，摸清房屋的歷史和現狀 C、現場查勘、測試 D、立即做決定，簽發鑒定文書
51、我國借鑒英國模式，從（ ）開始住房制度的改革。
A、20世紀90年代 B、20世紀80年代 C、20世紀70年代 D、20世紀60年代
52、美國的物業管理已有（ ）的歷史。
A、50年左右 B、60年左右 C、70年左右 D、80年左右
53、美國物業經理職位層次劃分為（ ）。
A、資產經理 B、物業經理 C、樓宇經理 D、前面三項都是
54、（ ）日本人開始接管部分樓宇管理工作。
A、1956年 B、1958年 C、1957年 D、1960年
55、日本物業管理從業人員的培訓分為（ ）。
A、協會培訓 B、企業培訓 C、社會培訓 D、前面三項都是
56、新加坡郵政儲蓄銀行是（ ）。 \ 8V*>abQ&
A、國家所有企業 B、政府所有企業 C、個人所有企業 D、法人所有企業
57、除（ ）外，至1982年末，新加坡銀行機構達118家。
A、工行 B、招行 C、郵政儲蓄 D、中行
58、20世紀60年代中期開始，新加坡建屋發展局根據國家總體規劃，大力發展（ ）。 T
A、大城市 B、小村鎮 C、郊區 D、綜合性新城
59、香港房屋委員會注重（ ）。
A、利潤 B、收取費用 C、民事糾紛 D、物業的保養、維修及改善
60、（ ）可以樹立商場的美好形象，吸引顧客。
A、房屋新構造的藝術性 B、花草樹木的植種 C、良好的樓宇管理 D、以上說法都不對

二、多項選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有一個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5）
61、物業管理基本特徵有（ ）。
A、社會化 B、專業化 C、市場化 D、人為化 E、自然化
62、物業管理作為一個新興的行業，其作用為（ ）。
A、實施物業管理可促進經濟增長 B、實施物業管理有利於提高人民群眾居住質量 C、實施物業管理有利於增加就業 D、實施物業管理有利於維護社區穩定 E實施物業管理不利於推動房地產的發展
63、《城市新建住宅小區管理辦法》規定的作用有（ ）。
A、確定了物業管理活動的主管部門 B、確定了物業管理工作的基本內容 C、明確了社會化、專業化的物業管理模式 D、確定了業主選舉產生物業管理委員會制度 E、明確了業主的權利和義務
64、在《物業管理條例》起草階段，起草小組應（ ）。
A、收集有關資料，了解國內外物業管理的立法情況 B、開展立法調研，掌握第一手材料C、進行專家論證，研討立法中的難點問題 D、廣泛徵求意見，以求彰顯民意 E、接受法律、法規指導
65、物業管理服務的特點有（ ）。
A、物業管理服務無償性 B、物業管理服務的公共性和綜合性 C物業管理服務受益主體的廣泛性和差異性 D、物業管理服務的即時性和無形性 E物業管理服務的持續性和長期性
66、物業服務收費原則有（ ）。
A、最大利潤原則 B、利潤為主，服務為輔原則 C、合理原則 D、公開原則 E、收費與服務水平相適應原則
67、物業服務合同應包括（ ）等內容。
A、物業服務質量 B、物業服務費用 C、雙方的權利和義務 D、合同期限 E、賠償范圍
68、《物業管理條例》關於利用物業共用部位、共用設備進行經營，主要採取的措施是（ ）。
A、原則規定了利用物業共用部位 B、不得利用共用設施設備 C、明確相關業主、業主大會、物業管理企業對利用共用部位等進行經營的事前否決權 D、確定業主由於物業共用部位、共用設施設備經營所得收益的使用方向 E、利用共用部位、共用設施設備經營不需徵得相關業主的同意
69、業主的權利包括（ ）。
A、按物業服務合同規定，接受物業管理企業提供服務 B、提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議 C、提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議D、參加業主大會會議，行使投票權 E、選舉業主委員會委員，但無被選舉權
70、業主使用物業應當遵守的規定有（ ）。
A、相鄰權規定 B、房屋裝飾裝修規定 C、共用部位、共用設施設備的使用規定 D、佔用公共用地，不負責任 E、使用物業的禁止性規定

71、前期物業管理項目招標的原則有（ ）。
A、不得以不合理條件限制或排斥潛在投標人 B、不得對潛在投標人實行歧視待遇 C、不得對潛在投標人提出與招標物業項目實際不符的資格要求 D、對潛在投標人分三六九等區別對待 E、與物業管理市場化背道而馳
72、物業管理區域環境驗收的注意事項（ ）。
A、道路、圍牆不屬於管理范圍 B、看臨時設施及臨時用房是否拆除清理干凈 C、看物業區域是否建立垃圾存放處或垃圾中轉站 D、看綠化草坪是否符合百姓的要求，是否科學合理實用 E、看停車場是否符合交通管理部門要求
73、物業管理企業取得一級資質的條件是（ ）。:
A、注冊資本人民幣400萬元以上 B、物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書 C、有多層住宅200萬平方米以上物業管理經驗 D、有獨立式住宅15萬平方米以上物業管理經驗 E、工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱
74、下列關於房地產開發企業二級資質的條件，正確的是（ ）。
A、注冊資本不低於2000萬元 B、從事房地產開發經營2年以上 C、連續3年建築工程質量合格率達100% D、未發生過重大工程質量事故 E、工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱
75、禁止轉讓的房地產有（ ）。
A、達不到法定條件的房地產也可轉讓 B、依法收回土地使用權的房地產 C、共有房地產，未經其他共有人書面同意的房地產 D、權屬有爭議的房地產 E、未依法登記領取權屬證書的
76、商品房現售條件包括（ ）。
A、沒持有建設工程規劃許可證 B、取得土地使用權證書 C、已通過竣工驗收 D、拆遷安置已經落實 E、未超過土地使用年限
77、商品房買賣合同應明確（ ）。
A、當地人年齡、性別 B、商品房基本狀況 C、商品房的銷售方式 D、交付使用條件及日期 E、裝飾、設備標准承諾
78、（ ）、房屋，禁止租賃。
A、未依法取得房屋所有權證的 B、共有房屋取得共有人同意的 C、權屬有爭議的 D、屬於違法建築的 E、不符合安全標準的
79、物業管理的特點有（ ）。
A、超前管理意識 B、高度重視清潔工作 C、重視各類人員的培訓 D、協會培訓 E、企業培訓
80、商場樓宇管理工作主要有（ ）。
A、確保樓宇設施和結構不隨意更動 B、增加商場人流以增加其營業額 C、保證交通便捷、停車有位 D、環境保潔 E、雜訊污染處理

Ⅳ 跪求！！！2007年物業管理考試題！

http://bbs.021wy.com/cgi-bin/bbs/ccb/topic_view.cgi?forum=7&article_id=0007060110143424&publishtime_id=0007060110143704&t=0&page=25

Ⅳ 物業管理法規考試題

物業管理法規考試題（一）

一、判斷題：（每小題1分，共20題）

1、物業管理企業應該服從業主大會、業主委員會所作出的一切決議和決定。（ Х ）

2、物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對業主臨時公約予以書面承諾。（ √ ）

3、前期物業管理的費用，由物業建設單位或與其簽訂物業服務合同的物業管理企業承擔。（ Х ）

4、業主是物業所有權人。（ Х ）

5、業主享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。（ √ ）

6、《物業管理條例》不適用建設單位自建自用，不聘請物業管理企業的情況。( √ )

7、物業管理活動的內容是對房屋、場地、設施設備進行維修養護管理，以及維護環境衛生和秩序。( √ )

8、業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益。（ Х ）

9、業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。( √ )

10、業主委員會應當向所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。( √ )

11、物業管理企業與居民委員會之間並不存在法律上的關系。( √ )

12、建設單位應當在銷售物業之後，制定業主臨時管理規約。（ √ ）

13、物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。（ √ ）

14、憲法是我國的根本大法，在國家法律體系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物業管理的法律淵源。（ √ ）

15、法律是由全國人大及其常委會依法制定和變動的，其法律地位和效力低於憲法而高於其他法，是法的形式體系中的二級大法。（ √ ）

16、行政法規是由最高國家權力機關依法制定和變動的，有關行政管理和管理行政事項的規范性文件的總稱。（ √ ）

17、各地方人大及其常委會都可以頒布物業管理的地方法規。（ Х ）

18、由國務院頒布的、於2003年9 月1日實施的全國《物業管理條例》是目前我國物業管理行業第一個具有最高法律效力的行政規章。（ Х ）

19、有行為能力的人一定有權利能力，有權利能力的人一定有行為能力。（ Χ ）

20、物權是指直接支配物並具有排他性的民事財產權利。（ √ ）

二、單項選擇題：（每題1分，共20題）

1、物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時管理規約予以（ A ）

A、書面承諾 B、承諾 C、不應承諾 D、不予書面承諾

2、（ D ）必須通過招投標方式選聘物業管理企業。

A、所有物業 B、住宅物業

C、住宅規模較小的 D、前期管理的住宅物業

3、從事物業管理的人員應當按照國家的有關規定，取得（ D ）

A、上崗證書 B、職稱證書 C、執業資格證書 D、職業資格證書

4、物業管理的權利基礎來源於（ B ）

A、委託管理 B、建築物區分所有權

C、政府的分配 D、居民委員會的授權

5、物業管理對公共秩序的作用是（ B ），屬於安全防範性質。

A、保障業主的人身安全 B、提供協助性管理服務

C、行使治安管理職能 D、業主自治管理

6、建築物區分所有權人就是指在物業管理活動中的（ C ）。

A、住戶 B、租戶 C、業主 D、物業管理企業

7、物業管理區域內的共用部分的經營性收益屬於（ A ）所有。

A、全體業主 B、物業管理企業 C、開發建設單位 D、居民委員會 E、公安派出所

8、業主（ A ）變更通過專有部分的供水、供電、供氣、通訊等維持物業正常使用的各種管線。

A、不得隨意 B、允許根據自己的需要 C、可以任意 D、能擅自

9、業主或物業使用人對其他業主、物業使用人及物業管理企業的合理使用、維護、修繕和改良行為，彼此間（ C ）相互容忍。

A、沒有必要 B、根據自己的需求 C、應該有義務 D、沒有義務

10、物業管理企業通過簽訂物業服務合同，明確與業主的（ A ）關系。

A、權利與義務 B、服務與被服務

C、管理與被管理 D、委託與被委託

11、一個物業管理區域內，具有物業管理重大事項最終決定權的是：（ C ）

A、業主委員會 B、居委會 C、業主大會 D、其他組織。

12、在物業管理中，房屋的所有權歸業主，業主處於（ A ）地位。

A、主導 B、次要 C、服從 D、協助

13、在房屋保修期內，竣工驗收與交付業主使用前的時間差而產生的修繕責任，由（ C ）承擔。

A、施工單位 B、物業管理單位 C、建設單位 D、業主

14、業主大會、業主委員會與物業管理企業的關系是：（ A ）

A、平等的法律主體關系 B、領導和被領導的關系

C、管理者與被管理者的關系 D、法人與法人的關系

15、業主在首次業主大會會議的投票權，按照（ D ）確定。

A、業主的人數 B、入住時間長短

C、物業使用人數比例 D、業主擁有物業的建築面積、住宅套數

16、棄權或投反對票的業主（ C ）業主大會做出的各項決議。

A、可以不服從也不執行 B、可以服從但不執行

C、應當服從並執行 D、可以選擇性服從和執行

17、業主的更迭、業主大會以及業主委員會的改選（ B ）物業服務合同以及業主管理規約的法律效力。

A、直接影響著 B、都不影響 C、部分影響 D、削弱了

18、物業管理企業的資質審批應由當地（ B ）負責。

A、工商部門 B、房地產行政主管部門

C、稅務部門 D、物業管理協會

19、物業管理區域內道路、園林綠化的保修期為（ D ）。

A、2年 B、5年 C、10年 D、合同約定期間

20、在物業管理活動中，以合同的格式條款侵害業主、業主大會、業主委員會或物業管理企業的合法權益（ C ）。

A、合同整體無效 B、合同的格式條款有效

C、合同的格式條款無效 D、合同應撤銷。

三、多項選擇題 ：（每題2分，共10題）

1、我國物業管理法的淵源有憲法、法律、行政法規（ ABD ）以及國際公約。

A. 地方性法規 B. 行政規章 C. 宗教戒律 D. 司法解釋

2、業主在物業管理活動中，享有（ABC）權利

A．按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務

B．參加業主大會會議，行使投票權

C．監督業主委員會的工作

D．按時交納物業服務費用

E．遵守業主管理規約、業主大會議事規則

3、業主大會的職責是：（ ABD ）

A. 制定、修改業主管理規約和業主大會議事規則

B. 選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作

C. 與物業管理企業簽訂物業服務合同

D. 決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施

4、有權組織業主成立業主大會的有（ACD ）

A. 物業建設單位 B. 物業管理企業

C. 房地產行政主管部門和街道辦事處 D. 業主代表

5、業主委員會委員應當符合下列（BDE）條件。

A. 本物業區域內的業主 B. 熱心共益事業、責任心強

C. 經濟實力雄厚 D. 具有一定組織能力 E．具備必要工作時間

6、業主委員會委員有下列（ACDE）情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止。

A. 因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的

B. 無故缺席業主委員會會議累計三次以上的

C. 有犯罪行為的

D．拒不履行業主義務的

E．因疾病等原因喪失履行職責能力的

7、有下列（BCD）情況，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議。

A. 物業區域內經持有20%以上投票權業主提議的

B. 20%以上業主提議的

C. 發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的

D. 業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況

8、建築物區分所有權是由區分所有建築物（ AC ）所構成。

A．專有部分所有權 B．房地產產權

C．共用部分持分權 D．人身權和人格權

9、業主對建築物區分所有權的專有部分所享有的權利為（ ABCD ）。

A.佔有 B.使用 C.收益 D．處分

10、業主對建築物區分所有權的專有部分所應承擔的義務為（ ABCDE ）。

A. 按照本來用途和使用目的使用專有部分

B. 維護建築物的安全和外觀美觀

C. 不得隨意變更通過專有部分的用於維持建築物使用功能的各種管線

D. 獨自承擔修繕自己專有部分的費用和責任

E. 對他人的合理行為應相互容忍

四、論述題：

1、 試述《物業管理條例》頒布實施的意義? （8分）

答：第一，規范發展物業管理有利於促進經濟增長。住房消費是今後相當長一段時期居民消費的熱點，住宅與房地產業是全面建設小康社會時期國民經濟增長的持續推動力。因此物業管理不但有利於刺激居民購房積極性，其本身也對擴大消費拉動經濟增長有重要作用。隨著我國城市化進程的加快，物業管理所創造的國內生產總值將會越來越多。

第二，規范發展物業管理有利於提高人民群眾居住質量。經濟發展的根本目的是提高人民生活水平，隨著第一步和第二步戰略目標的順利實現，人民生活實現了解決溫飽和從溫飽到小康的兩大歷史性跨越，居民消費由追求基本生活資料的滿足向注重生活質量轉變。

第三，規范發展物業管理有利於增加就業。我國正處於城市化高速發展時期，農村勞動力向非農產業的轉移，加之我國正處於經濟調整時期，就業結構處於調整期中，大量的下崗失業問題，就業形勢極為嚴峻和復雜，必須增加就業機會，物業管理就業容量大，對擴大就業有重要的作用。

第四，規范發展物業管理有利於維護社區穩定，維護社會安定是全國建設小康社會的重要保證。隨著社會經濟體制的轉形，社區建設越來越受到各界的關注，成為城市建設與管理的基礎性工作，物業管理是社區服務的重要組成部分，對於維護社區環境和秩序具有重要作用。

2、 為了規范物業管理活動，維護物業管理當事人的合法權益，《條例》突出建章立制的重要作用，確立了哪七項物業管理的基本制度？並就其中一項制度進行詳細論述。（14分）

答：一是，業主大會制度。

各地在物業管理實踐中，大多採用業主委員會制度，即由業主召開會議，選舉產生業主委員會，代表全體業主行使有關物業管理的權利。從實踐效果來看，業主委員會制度對物業管理行業的發展起到過一定的促進作用。但由於該制度集決策和執行於一體，缺乏有效的監督機制，難以體現全體業主的意願，有違權責一致的原則。在實踐中，有少數業主委員會成員侵害大多數業主的利益，也有的住宅小區發生業主委員會作出換聘物業管理企業或同意利用公共設施經營的決定，但遭到大多數業主反對，導致矛盾產生。鑒於以上認識，《條例》確立了業主大會和業主委員會並存，業主大會決策、業主委員會執行的制度。規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益。同時，明確了業主大會的成立方式、職責、會議形式、表決原則以及議事規則的主要事項，規定了業主委員會的產生方式、委員條件、職責、備案等。業主委員會作為業主大會的執行機構，可以在業主大會的授權范圍內就某些物業管理事項作出決定，但重大的物業管理事項的決定只能由業主大會作出。這一制度有利於維護大多數業主的合法權益，保障物業管理活動的順利進行。

為了規范業主大會、業主委員會的運作，加強監督管理，《條例》規定業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

二是，業主規約制度。

物業管理往往涉及到多個業主，業主之間既有個體利益，也有共同利益。在單個業主的個體利益與業主之間的共同利益發生沖突時，個體利益應當服從整體利益，單個業主應當遵守物業管理區域內涉及到公共秩序和公共利益的有關規定。鑒於業主之間在物業管理過程中發生的關系屬於民事關系，不宜採取行政手段進行管理，《條例》對各地實施物業管理中已具有一定實踐基礎的業主管理規約制度進行了確認，規定業主管理規約對全體業主具有約束力。規定建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的公共利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等依法作出約定。建設單位制定的業主臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。業主大會有權起草、討論和修訂業主管理規約，業主大會制定的業主管理規約生效時臨時管理規約終止。業主管理規約是多個業主之間形成的共同意志，是業主共同訂立並遵守的行為准則。實行業主管理規約制度，有利於提高業主的自律意識，預防和減少物業管理糾紛。

三是，物業管理招投標制度。

物業管理是市場經濟的產物，競爭是市場經濟的基本特徵。為了扭轉房地產開發企業自建自管、因建管不分而引發物業管理糾紛增多的被動局面，保障業主自主選擇物業管理企業的權利，同時也為物業管理企業參與平等競爭創造機會，《條例》突出了推行招投標對於促進物業管理健康發展的重要作用，提倡業主通過公平、公開、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。鼓勵建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。並對住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業作了明確規定。

四是，物業承接驗收制度。

物業承接驗收是物業管理的基礎工作。目前，在物業管理過程中，老百姓反映強烈的質量缺陷、配套設施不完善等熱點問題，多數是在開發建設階段遺留下來的。由於建管不分，依附於房地產開發企業的物業管理企業往往無法進行嚴格的物業承接驗收。還有一些物業管理企業一味偏重市場份額的擴大，在物業承接驗收時敷衍了事。對業主的投訴，房地產開發企業和物業管理企業相互推諉。為了明確開發建設單位、業主、物業管理企業的責、權、利，減少物業管理矛盾和糾紛，並促使開發建設單位提高建設質量，加強物業建設與管理的銜接，《條例》規定物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，應當與建設單位或業主委員會辦理物業承接驗收手續，同時規定建設單位、業主委員會應當向物業管理企業移交有關資料。

五是，物業管理企業資質管理制度。

物業管理具有一定的特殊性。物業管理服務實質上是對業主共同事務進行管理的一種活動，帶有公共產品的性質。在物業管理區域內，物業管理企業要依照全體業主的授權，約束個別業主的不當行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環境衛生等，以維護全體業主的利益和社會公共利益。物業管理企業還有與業主長時間保持密切聯系的特點，企業的素質及其管理水平的高低，直接影響到業主的生活環境和工作質量。物業管理具有一定的專業性，隨著經濟的發展和科技的進步，新技術、新產品在房地產開發建設中被廣泛採用，物業的智能化程度越來越高，這也要求物業管理企業具有一定數量的高素質管理和技術人員，具有先進的工具及設備，建立科學、規范的工作程序，對價值量巨大的物業資產實施良好的管理與維護。基於以上認識，並為了有利於整頓和規范物業管理市場，《條例》規定：國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。在現階段對物業管理行業實行市場准入制度，嚴格審查物業管理企業的資質，是加強行政監管、規范企業行為、有效解決群眾投訴、改善物業管理市場環境的必要手段。

六是，物業管理專業人員職業資格制度。

物業管理活動的特殊性、經營管理的專業性以及涉及學科多、管理復雜等特點，決定了應對物業管理專業人員實行職業資格制度。物業管理專業人員如物業管理處主任（項目經理）等，作為物業管理活動的直接組織者，其業務能力和素質高低，直接關系物業的承接驗收、維修養護以及物業管理服務水平，直接影響物業的保值增值，關繫到業主共同利益和社會公共利益。物業管理專業人員只有在掌握和了解法律、經濟、工程、環保、消防以及公共關系、心理等多方面學科和知識，並經過相關專業崗位實踐鍛煉的基礎上，才能有效地做好管理服務工作。不少發達國家以及香港、台灣地區等都通過對物業管理專業人員進行職業資格的認證以及繼續教育制度，來實現對物業管理行業的規范和管理。現階段，我國已建立的物業管理專業人員隊伍、高等院校及科研機構提供的教育支撐和人才儲備以及日臻完善的法規體系等，為建立物業管理專業人員職業資格制度創造了有利條件。因此，《條例》規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。我部將配合人事部抓緊將這一制度納入國家專業人員職業資格制度系列。

七是，住房專項維修資金制度。

隨著我國城鎮住房制度改革的不斷深化，居民個人擁有住房產權的比例越來越高，舊住房體制下由國家或單位單一承擔住房維修的狀況相應發生了根本性改變。為了解決在住房產權結構多元化情形下，住房共用部位、共用設施設備發生大修、中修及更新、改造時，如何在多個業主之間及時籌集所需費用的問題，《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發[1998]23號）規定：「加強住房售後的維修管理，建立住房共用部位、設備和小區公共設施專項維修資金，並健全業主對專項維修資金管理和使用的監督制度」。依據《通知》精神，我部與財政部制定了《住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》，對維修資金的交納、存儲、使用、監督等作了具體規定。4年多的實踐證明，建立專項維修資金，對保證物業共用部位、共用設施設備的維修養護，保證物業的正常使用，保障全體業主共同利益，是十分必要的。針對目前存在的專項維修資金交納范圍不明確以及挪用專項維修資金等問題，《條例》規定：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。同時規定：專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

五、案例分析題：

（一）業主張某未經物業管理企業的許可將自家陽台用玻璃窗封閉，物業企業發現後以張某裝修陽台未經申報，且破壞了建築物外觀的一致性，違反了物業裝修管理規定及違反了業主公約為由，要求業主張某限期改正。張某以陽台屬自有部位，物業企業無權干涉為由，仍拒不改正。於是，物業管理企業即依據《業主管理規約》的規定，對業主張某採取了停水停電措施。三個月過後，業主張某以物業管理企業停水停電侵害了其房屋使用權為由，向人民法院起訴，要求物業企業賠償因停水停電導致其物業無法使用的經濟損失。

答案要點：

1、業主張某的行為違反了《業主管理規約》及相關法律規定，其行為已構成違約；

2、《業主管理規約》中有關物業管理企業可以採取停水停電的方法來要求業主改正違章裝修行為的約定因違反了法律的強制性規定而無效。

3、物業管理企業應承擔賠償責任，賠償的數額以停水停電期間政府指導租金為限。

4、根據《物業管理條例》第46條的規定，物業管理企業對業主的違章裝修行為應當制止並及時向關行政管理部門報告。

（二）路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下。「五一」旅遊後回到家，發現家裡積滿污水，經查是與樓上相連接處的下水道（管）漫出。事後，小區物業管理企業稱：下水管道是暢通的，因此不負管理責任；物業建設單位則稱：此樓已經通過綜合驗收，是合格的，所以也無責任。請問本案的責任應由誰業承擔，為什麼？（6分）

答：

（1）如果是管道質量問題，在保修期內由物業建設單位承擔責任；

（2）如果是人為損壞，由責任人承擔；

（3）物業管理企業有定期檢查維修的義務，如有違反，應承擔法律責任。

Ⅵ 懂物業管理的幫幫忙，解答些題目

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Ⅶ 注冊物業管理師考試試題近年的要有答案

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Ⅷ 物業管理考試

試卷A
簡答題：
1、簡述物業管理服務的基本內容
物業管理服務的基本內容主要有以下幾項：（1）物業共用部位的維護與管理；（2）物業共用設備設施的運行、維護和管理；（3）環境衛生、綠化管理服務；（4）機動車和非機動車的停放管理；（5）物業管理區域內公共秩序、消防、交通等協助管理事項的服務；（6）物業裝飾裝修管理服務；（7）物業檔案資料的管理。
2、簡述物業管理企業的權利、義務
物業管理企業的權利：①根據有關法律、法規、政策和合同的約定，並結合實際情況制定物業管理制度。②依照物業管理委託合同和有關規定收取物業管理服務費。③制止、處理違反物業管理制度的行為。④要求委託人協助管理。⑤選聘專業公司承擔專項經營服務管理業務。⑥法律、法規規定的其他權利。
物業管理企業的義務：①履行物業服務合同，提供物業管理服務。②接受業主大會、業主委員會和業主及使用人的監督。③定期公布物業管理服務費用和物業管理服務資金收支帳目，接受質詢和審計。④接受有關行政主管部門的監督管理。⑤法律、法規規定的其他義務。
3、物業服務收費的費用構成
物業服務收費的費用構成實行物業服務收費包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務收費酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：①管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；②物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；③物業管理區域清潔衛生費用；④物業管理區域綠化養護費用；⑤物業管理區域秩序維護費用；⑥辦公費用；⑦物業管理企業固定資產折舊；⑧物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；⑨經業主同意的其它費用。
四、案例分析題（每題20分、共40分）
1、某小區70多平方米的物業管理用房 在今年1月份老物業公司撤出後，被他們鎖上了一間，造成新的物業公司不但辦公面積狹小，而且連生活用水、上廁所等基本問題都得不到解決。物業公司把物業管理用房上鎖的理由：這套物業管理用房的產權還是屬於開發商，開發商想怎麼處理就怎麼處理。面對此種情況， 業委會應該如何維護廣大業主的利益，解決物業管理用房問題呢？
答：根據國務院條例，物業管理用房的所有權依法屬於全體小區業主，不是屬於開發商的，開發商無權處理物業管理用房。處理意見和法律依據如下：
首先，業委會可以到房產規劃局查明小區物業管理用房的標注，因為建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時，應當將物業管理用房的座落、面積、室號在預測面積（實測面積）報告中予以註明，並加蓋建設單位公章，物業管理用房在小區規劃中都應配置。根據《上海市實施〈物業管理條例〉的若干意見》規定： 1997 年 7 月 1 日至 2003 年 8 月 31 日竣工的居住物業管理區域，其物業管理用房應按照規劃中配置的標准提供；規劃中未配置的，按照物業管理區域實際使用狀況予以提供。老物業公司實際使用的物業管理用房是 70 多平方米，物業公司更換後使用的物業管理用房也應是 70 多平方米。
其次，根據《物業管理條例》第三十八條的規定：物業管理用房的所有權依法屬於全體小區業主。 業委會應盡快和開發商一起把物業管理用房的產權由開發商的大產證轉到業主大會的名下。 根據《物業管理條例》的規定，物業服務合同終止時，老物業應將物業管理用房和下列材料交還給業主委員會： 1 、竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料； 2 、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料； 3 、物業質量保修文件和物業使用說明文件； 4 、物業管理所必需的其他資料。
2、2007年初業主李某所在的居住小區物業公司催交2006年度的物業管理費.李某任務,自己交納的物業管理費中保安保安費,可是,其所居住的小區保安並沒有真正做到保證自己的財產安全,自己在小區內丟失了三輛自行車,故而拒絕交納物業管理費.物業公司則任務,物業管理公司的保安任務只負責維護小區公共秩序和安全,定時開關小區大門,巡邏時發現火警、治安、交通事故及時處理，對可疑人員進行盤查。而丟失的自行車屬於治安刑事案件，應當由公安機關負責處理，與物業公司無關。雙方意見不一，交涉沒有結果，物業公司遂將李某訴至法院。你怎麼看待「業主因在小區內丟失財務而拒交物業費」一事？
答：物業公司是根據《物業服務合同》在國家法律法規的規定范圍內對物業進行管理的活動。他地位是來自那份合同，根據合同約定並在法律法規規定范圍內提供相應的服務，物業安保工作也是在這份合同之內的，物業公司解釋的沒有錯，物業保安的主要職能是：小區公共秩序的維護、小區公共安全管理，和各類突發事件的先期應急處理。物業管理始終處在公共管理和服務的位置上，保安工作根據合同提供約定的安保服務，並不對小區業主個人財產、生命安全起保管、保全的作用。只要他們按照合同提供了相應的服務，就沒有責任，而且安保工作不可能做到萬無一失，只能是通過防範，降低他的發生率。而且就這個案例講只要物業公司盡到了自己在安保方面的義務就不存在管理過失，也就不承擔責任，而且物業管理費是小區正常運轉的費用，你拒交並又享受了小區的公共服務，其實是在侵犯其他業主的權益，而且業主不能以任何理由拒交物業管理費，這是有規定的，即使物業公司在管理方面存在過失，業主贏了官司，你的物業費同樣要繳納，至於物業公司的過失另作處理，業主大這樣的官司勝訴率非常的低，在物業公司管理無作為方面是很難取證的。

試卷B
1、簡述物業管理的基本含義
物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。物業管理的定義表明：①物業管理是由業主通過選聘物業管理企業的方式來實現的；②物業管理活動的依據是物業服務合同；③物業管理的內容是對物業進行維修養護、管理，對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護。
2、簡述《物業管理條例》確定的基本制度
a、業主大會制度：確立了業主大會和業主委員會並存，業主大會決策、業主委員會執行的制度。
b、業主公約制度：規定業主公約對全體業主具有約束力。
c、物業管理招投標制度：鼓勵建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
3、簡述業主的基本權利、義務
在物業管理活動中，業主享有下列權利：①按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；②提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；③提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；④參加業主大會會議，行使投票權；⑤選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；⑥監督業主委員會的工作；⑦監督物業管理企業履行物業服務合同；⑧對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；⑨監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；⑩法律、法規規定的其他權利。。 在物業管理活動中，業主應履行下列義務：①遵守業主公約、業主大會議事規則；②遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；③執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；④按照國家有關規定交納專項維修資金；⑤按時交納物業服務費用；⑥法律、法規規定的其他義務。
4、簡述解決物業管理服務費漏交率問題的對策
漏交率問題由於多種原因，物業管理服務費的收繳很難達到100％，這就產生了漏交率的問題。解決這一問題的正確途徑是，一方面物業管理企業要嚴格按照物業服務合同的約定提供質價相符的物業管理服務；另一方面業主要增強物業管理消費觀念，按時繳費。
5、簡述物業管理服務的基本內容
物業管理服務的基本內容主要有以下幾項：（1）物業共用部位的維護與管理；（2）物業共用設備設施的運行、維護和管理；（3）環境衛生、綠化管理服務；（4）機動車和非機動車的停放管理；（5）物業管理區域內公共秩序、消防、交通等協助管理事項的服務；（6）物業裝飾裝修管理服務；（7）物業檔案資料的管理。
另外，針對不同類型物業的具體特點，業主與物業管理企業可以通過物業服務合同約定其他服務內容。
6、簡述前期物業管理階段的基本環節
a、物業的接管驗收；新建物業的接管驗收是項目竣工驗收的基礎上進行的再驗收；包括新建物業的接管驗收和原有物業的接管驗收
b、業主入住；物業管理企業向業主發放《業主臨時公約》等材料
c、檔案資料的建立；物業的接管驗收後；包括業主或租住戶的資料和物業的資料
d、日常的前期物業管理服務；包括日常的綜合服務與管理、系統的協調
e、首次業主大會召開；當物業銷售和業主人住達到一定年限或一定比例時；組織召開首次業主大會，審議和通過業主公約和業主大會議事規則、選舉產生業主委員會、選聘物業管理企業， 決定有關業主共同利益的事項
四、思考題（每題20分、共40分）
1、物業接管驗收工作中存在的問題有哪些？怎樣解決這些問題？
a.物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收工作。
b.物業管理企業既應從今後物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。
c.接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商對存在的問題加固補強、整修，直到完全合格。
d.落實物業的保修事宜。根據建築工程保修的有關規定，由開發商負責保修，向物業管理企業交付保修保證金，或由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。
5.開發商應向物業管理企業移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。
e.物業管理企業接受的只是對物業的經營管理權以及政府賦予的有關權利。
f.接管驗收符合要求後，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作即完成。
2、談談你對住宅小區物業管理的構想？
城市居住小區是一個「微型」社會，它的管理好壞，反映一個地區的文明程度。城市居 住小區的出現，在管理上也是城市住宅建設的新課題，在這方面，我國目前在住房管理上也存在從舊體制向新體制的轉軌時期。在這一時期內，一方面舊的管理方式依然存在，另一方 面，專業的物業管理方式已經出現。各地在積極地進行探索，目前我國住宅的幾種管理方式有：
1.政府房屋管理部門管理。
2.企業、事業單位自行管理。
3.房地產開發企業管理。
4.物業管理企業管理。
不管是房地產管理部門直接管理的，還是單位自管的，或是街道辦事處的小區和各類房屋，都程度不同地存在著管理機構不健全，管理經費 無渠道，管理工作不到位等一系列的問題。
1.變多個產權單位、多個管理部門的多頭、多家管理為物業管理公司的統一管理。
2.變過去那種單純的房屋維修為對建築物附屬物、場地和環衛、治安、綠化、道路等實施全方位的維修、養護以及專業化的管理和多方面的綜合性服務。
3.變政府部門行政性、福利型的管理為企業化、專業化、經營型和有償服務。
4.變管理單位的終身制為現在的由業主選擇並且通過合同方式在合同規定期限內的聘用制。
以上這種集高度統一管理、全方位多層次的服務、市場和經營為一體的充滿生機和活力 的物業管理的出現，越來越顯示出其強大的生命力，成為今後住宅物業管理的發展方向。

試卷C
1、簡述物業的含義
物業的含義從物業管理的角度來說，物業是指各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地。各類房屋可以是建築群，如住宅小區、工業區等，也可以是單體建築，如一幢高層或多層住宅樓、寫字樓、商業大廈等；同時，物業也是單元房地產的稱謂，如一個住宅單元。同一宗物業，往往分屬一個或多個產權所有者。附屬的設備、設施和相關場地是指為實現建築物使用功能、與建築物相配套的各類設備、設施和與之相鄰的場地、庭院、道路等。
2、簡述《物業管理條例》的立法原則
a、物業管理權利和財產權利相對應的原則：明確了業主作為建築物區分所有權人的權利義務
b、維護全體業主合法權益的原則：對物業管理企業的行為、業主大會的職責及其對涉及業主共同利益事項的表決、個別業主不按合同約定交納物業服務費用損害全體業主利益的行為、有關政府部門的行政監督管理責任等作了明確規定
c、現實性與前瞻性有機結合的原則：注重保持法規、政策的連續性和穩定性
d、從實際出發，實事求是的原則：充分考慮各地區的實際情況
3、簡述物業管理招投標的內涵
物業管理招投標的內涵物業管理招投標包括物業管理招標和物業管理投標兩部分。物業管理招標是指物業所有人通過制定符合其管理服務要求和標準的招標文件，向社會公開選聘並確定物業管理企業的過程。物業管理投標是指物業管理企業為開拓業務，依據物業管理招標文件的要求組織編寫標書，並向招標單位遞交投標書和投標文件，參加物業管理競標，以求通過市場競爭獲得物業管理項目的過程。
物業管理招投標是物業管理招標行為和物業管理投標行為的有機結合，通過招投標，物業管理供需主體在平等互利的基礎上建立起一種新型的服務關系。物業管理招投標實質是一種市場雙向選擇行為。
4、簡述物業管理合同的簽訂要點
a、「宜細不宜粗」的原則。在對合同進行談判洽商時，要遵循"宜細不宜粗"的原則，即對合同的具體條款要進行細致的充分協商，取得一致，不僅要從宏觀上把握，更要從微觀上給予明確。國內一般物業管理合同對委託的管理服務包括四個層次的約定：首先，委託管理服務的具體項目；其次，該項管理服務所包含的具體內容；第三，該項管理服務質量的評判方法與具體標准；第四，該項管理服務收取的實際費用金額。上述內容可用附錄形式列出。
b、不應有無償無限期的承諾。除委託方對物業管理企業可無償提供管理用房外，在物業服務合同中，不應有無償無期限的承諾。如對住用人無償提供班車服務等。這是因為，首先物業管理從本質上講是市場經濟條件下的有償服務，無償提供服務是福利制的產物；其次，無償提供導致住用人之間享受到的服務不一致，因為物業管理企業提供的無償服務對每個住用人來說，並不都是必需的；第三，物業管理的委託是有期限的，無期限的承諾從理論上講是不通的，在實踐上也是難以做到的。
五、思考題（15分）
物業服務收費的費用構成與測算方法
答：物業服務收費的費用構成實行物業服務收費包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務收費酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：①管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；②物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；③物業管理區域清潔衛生費用；④物業管理區域綠化養護費用；⑤物業管理區域秩序維護費用；⑥辦公費用；⑦物業管理企業固定資產折舊；⑧物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；⑨經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
另外，實行包干制的，物業服務費用的構成除上述9項外，還包括法定稅費和物業管理企業的利潤；實行酬金制的，預收的物業服務資金除上述9項外，還包括物業管理企業的酬金。
物業服務收費的測算方法物業服務成本或物業服務支出的測算可用一個簡單的公式來表示：X＝∑Xi（i＝1，9）
式中X——物業服務成本或物業服務支出標准，單位為元／月。平方米；Xi——各分項費用收費標准，單位為元／月。平方米；i——分項項數；∑——表示對各分項費用算術求和。

試卷D
三、簡答題
1、物業管理服務的基本內容主要有以下幾項：（1）物業共用部位的維護與管理；（2）物業共用設備設施的運行、維護和管理；（3）環境衛生、綠化管理服務；（4）機動車和非機動車的停放管理；（5）物業管理區域內公共秩序、消防、交通等協助管理事項的服務；（6）物業裝飾裝修管理服務；（7）物業檔案資料的管理。
2、物業管理企業的權利：①根據有關法律、法規、政策和合同的約定，並結合實際情況制定物業管理制度。②依照物業管理委託合同和有關規定收取物業管理服務費。③制止、處理違反物業管理制度的行為。④要求委託人協助管理。⑤選聘專業公司承擔專項經營服務管理業務。⑥法律、法規規定的其他權利。
物業管理企業的義務：①履行物業服務合同，提供物業管理服務。②接受業主大會、業主委員會和業主及使用人的監督。③定期公布物業管理服務費用和物業管理服務資金收支帳目，接受質詢和審計。④接受有關行政主管部門的監督管理。⑤法律、法規規定的其他義務。
3、物業服務收費的費用構成實行物業服務收費包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務收費酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：①管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；②物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；③物業管理區域清潔衛生費用；④物業管理區域綠化養護費用；⑤物業管理區域秩序維護費用；⑥辦公費用；⑦物業管理企業固定資產折舊；⑧物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；⑨經業主同意的其它費用。
四、案例分析
（一）案例1的答案
參考答案：本案的爭議焦點在於被告交付物業管理費的日期起算點應當如何確定。對此上海市中茂律師事務所王國利律師告訴記者，王某認為應當按照其驗收合格之日(2004年10月)後的次月1日，即2004年11月1日起算；物業公司則認為應當以2004年5月後的次月1日，即2004年6月1日作為收樓及繳納物業管理費的日期。我們注意到，在雙方的《商品房預售合同》補充協議中有過約定，這個約定其實對房屋買受人在驗收房屋時的抗辯權的行使進行了一定的限制。由於該條款系第三人為了重復使用而預先擬定的條款，且並未採用不同的字體等方式予以明顯提示，故應當根據誠實信用原則和合同目的來合理解釋該條款的內容。該條款中的「存在質量問題」，應當解釋為「存在一般的質量問題」，而不應包括使買受人合同目的不能實現的嚴重質量問題。本案所涉房屋，在初次收樓時，查驗出約20處質量瑕疵，盡管從單處瑕疵來看，尚不足以認定為嚴重，但如此眾多的質量問題同時出現於被告的房屋，則難以認定房屋狀態符合買受人的合同目的。故此，初次收樓的日期不應當作為接收房屋的時間。
2004年8月，王某再次前往驗收，僅提出了6處質量問題，且其認為較為嚴重的質量問題都已解決，而且自該月始，王某開始聯系向外出租事宜。因此，應當認定王某該次驗收時，房屋已經不存在影響被告合同目的實現的質量瑕疵，其不得拒絕收樓。綜上所述，結合本案的實際情況，同時考慮到本案所涉三方簽署的《管理公約》中的約定，王某應當以2004年9月1日作為繳納物業管理費的日期。
（二）案例2的答案
參考答案：因為不能證明就是這3人向樓下扔了磚頭，法院駁回了孔某的請求。法院在判決書中認為，本案中扔磚頭侵害孔某的主體，不具有多數性，所以，板子就不能打到64戶住戶身上，而應該由那個導致了孔某損害但卻無法確定的第三人負責。 物管公司作為安全保障義務人，讓建築物和廢棄物混亂地堆放在三樓平台上，也沒有有效地防止或者制止損害發生，具有過錯，應當承擔補充賠償責任。該案的主審法官王冬說，物管公司承擔責任後，還可以向真正的侵權人進行追償。
最後，法院終審判決物管公司賠償孔某經濟損失共計50403.18元。
這兩個案子是不同的。天降的磚頭具有危險性，並且侵權人不明確，但本案的主體不存在多數性，因為沒有證據證明64戶住戶都在陽台或窗檯上擱置了磚頭。因此，磚頭墜落傷人，只能推斷是單個行為，而不能認定為多數行為。
這些居民都把盆擺在陽台，且沒有採取適當的防護措施，就構成了共同危險行為。法院支持了死者家屬的賠償請求，判8家住戶共同賠償。

Ⅸ 物業管理師二級考試習題

第一：有限制的責任

物業管理部，應告知業主相關規定、禁止行為；發現違約行為應及時制止並要求對方整改；如對方不予整改，則及時知會城市管理部門；

第二：物業應該承擔；業主對房屋有所有權，物業不得私自闖入

Ⅹ 物業管理師考試試題

1\物業管理的要素市場是自用的居住用房管理、服務。
2\物業管理的消費市場是出租的居住用房和經營性用房的管理、服務。
3\在房地產市場體系中，物業管理市場處於最後一級。
4\物業管理市場的流通和交換的標的是提供商品性勞動服務。
5\物業管理市場的關系是供方物業管理企業向需方物業業主和非業主使用人、承租
人提供商品性勞動服務的市場關系，是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的
交換關系。
6\物業管理市場的含義是物業管理企業採用經營性的手段實施管理，對業主和非業主使用人、承租人提供服務，從而取得報酬。
7\ 深圳市物業管理目前需要解決的主要問題是繼續加強立法及完善配套政策文件；
引導和推動規范化管理和規模化經營；繼續加快物業市場化進程；加大政府監管
力度；提高物業管理的科技水平；繼續探索，繼續創新。
8\物業管理行業的主管部門是市政府住宅行政管理部門（市住宅局物業監管處）及各區人民政府住宅行政管理部門（區建設局物業管理科）。
9\物業管理市場的委託關系主要有委託管理型，自主經營型。
10\物業委託管理型的特徵是開發商、業主（業主委員會）採用招投標或協議的方式，通過《物業管理委託合同》，委託專業化的物業管理企業，按照「統一管理，綜合服務」的原則，提供勞務商品的市場交換關系。
11物業管理市場運行原則是業主自治與專業化管理相結合；統一管理、綜合服務；
平等競爭。
12\業管理招投標的原則是公正、公平、公開；實事求是、合情合理；早期介入。
13\物業管理招投標的內外條件是物業管理招標方和投標方的成熟；規則的完善；市
場信息網路的建立。
14\物業管理公司取得物業管理權的主要途徑是投標；協議；自管。
15\目前最新優秀示範物業標准分幾個類型進行考評：大廈；工業區；住宅小區。
16\目前最新優秀示範物業標准有哪幾個方面考評內容：大廈、工業區各九項，包括：
基礎管理；房屋管理及維修養護；共用設備管理；共用設施管理；保安及車輛管
理；環境衛生管理；綠化管理；精神文明建設；管理效益。（兩者具體內容評分側
重不同）住宅小區八項，包括：基礎管理；房屋管理及維修養護；共用設施、設
備管理；保安、消防及車輛管理，環境衛生管理；綠化管理；精神文明建設；管
理效益。
17\深圳市物業管理行業協會的性質是依法登記成立的物業管理行業的自律性社團法人。