法律禁止銷售的房產法律責任

1. 房屋買賣過程中值得注意的6個法律問題！

無論是一手房還是二手房，這都是人們談論最多的話題。然而，很多人只會考慮到房產商業的價值，卻很少有注意到房產的法律風險，一旦出現法律問題，可能嚴重影響所購房產價值，甚至所有權都會存在嚴重的權屬瑕疵。因此，在購房之前應當注意法律風險，本文就購房所涉及的法律問題進行梳理。

1．房屋交付後，買受人發現房屋實際情況與銷售廣告不符，可以要求開發商承擔違約責任嗎？

為了保護購房者的權益，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定：「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。」

由此可見，對於房地產廣告中的有關房屋及其相關設施的說明及允諾，如果其對訂立合同定價有重大影響，那麼即使該說明和允諾未載入房屋買賣合同，也屬於合同內容。若購房者發現說明或允諾的內容與實際不符時，可以要求開發商承擔違約責任。

2．哪些房地產不能轉讓？

根據我國《城市房地產管理法》第38條的規定，下列房地產，不得轉讓：

（1）以出讓方式取得土地使用權的。

（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的。

（3）依法收回土地使用權的。

（4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的。

（5）權屬有爭議的。

（6）未依法登記領取權屬證書的。

（7）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

3．僅有房產證，但沒有辦理不動產登記，能取得房屋所有權嗎？

不動產以登記的方式進行公示，只有進行登記才發生物權的效力，買受人才能獲得不動產的所有權，登記就是將新的所有人的名字登記在房產部門的登記簿上，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。

而房產證是房產部門發給權利人的一種享有權利的憑證，只起到證據的作用，當不動產登記簿記載的權利人和房產證記載的權利人不同的時候，以不動產登記簿為准，即房產證的效力弱於不動產登記簿的效力。當不出現糾紛的時候還好，但一旦出現關於房屋產權的糾紛，不動產登記簿上所記載的人則擁有房屋的所有權。

因此，大家在買賣房屋時，一定要注意進行不動產登記或者不動產登記的變更。

4．買來的住房面積縮水怎麼辦？

面積縮水是買房族經常遇到的問題，對於房屋「面積縮水」的問題，應該以房地產管理部門所做的測量面積為准。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對面積縮水問題做出了明確的規定：

第一，誤差率在3％以內的，當事人不能請求解除合同，但是對於縮水那部分的購房款，開發商應該返還。

第二，誤差率超過3％，買房人可以選擇請求解除合同，或者不解除合同，但是要求開發商承擔其他責任。

5．開發商逾期交房怎麼辦？

開發商應該按照約定的時間交付房屋，這是開發商的主要義務。如果開發商沒有按期交房，買受人可以根據不同情況，採取不同的方式來維護自己的合法權益。

第一，開發商不能按期交房，經催告後在合理期限內仍沒有履行的，買受人可以解除合同。

第二，逾期交付，經催告後在合理期限內仍沒有履行的，買受人不解除合同，可以請求開發商承擔違約責任。

第三，逾期交付，經催告後開發商在合理期間內交付的，不能解除合同，但是可以請求承擔違約責任。需要注意的是，買受人享有解除權的必須在法定期間內行使，不行使的，解除權就消滅。

6．房屋買賣合同簽訂後，因意外事故而使房屋毀損、滅失的風險由誰承擔？

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條就此問題的不同情況分別作了規定：「對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。」

由此可見，在一般情況下，房屋損壞的風險，在房屋交付之前由出賣人承擔；在房屋交付給買受人之後，由買受人承擔。此處所說的交付，是指房屋的轉移佔有，就是把房屋由出賣人手中，交到買受人手中，由買受人佔有使用該房屋。

（以上回答發布於2017-11-02，當前相關購房政策請以實際為准）

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2. 房屋中介違規應該承擔哪些法律責任

每個地區的管理規定可能不同，比如石家莊市將會沒收違法所得、給予書面警示、約談主要負責人等，涉嫌犯罪的將依法追究其刑事責任。

根據《石家莊市人民政府辦公廳關於進一步加強對房地產中介機構經營行為監管的通知》：

二、嚴肅查處房地產中介機構違法違規行為

房地產中介機構在經營活動中存在下列違法違規行為之一的，各縣（市）、區政府（管委會）、市直相關部門將依據七部委《關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》、《房地產經紀管理辦法》、《石家莊市房產中介服務管理辦法》、《石家莊市房地產經紀機構管理辦法》等法律法規的有關要求視其情節輕重分別給予書面警示、約談主要負責人、罰款、記入信用檔案、沒收違法所得、關閉門店並責令為期一個月的整改、暫停其所有連鎖門店的網簽資格、取消網簽資格、直至清出房地產中介市場等相應的處罰，涉嫌犯罪的將依法追究其刑事責任。

(2)法律禁止銷售的房產法律責任擴展閱讀：

房屋中介違規行為如下：

（一）編造散布謠言。對編造散布謠言、嚴重誤導消費者、擾亂市場秩序、影響惡劣的中介機構，相關部門、各縣（市）、區政府（管委會）要加強輿論監控，第一時間在相關媒體上予以澄清，對編造散布謠言的中介機構立即查處，並向社會公開查處結果。

（二）發布虛假房源。各縣（市）、區政府（管委會）要積極推行房屋信息公開。中介機構不經委託人同意且不到住建部門進行房源信息核驗；發布的房源信息不真實、不全面、不準確；從業人員不實名在網站等渠道上發布房源信息；隱瞞抵押等影響房屋交易的信息；對已出售的房屋不能及時從門店網站等發布渠道上撤除。

（三）賺取房源差價。中介機構不能及時簽訂委託合同，不能做到對房源「明碼標價，一套一標」；欺上瞞下，壟斷房源，哄抬房價，吃房源差價的。[責任主體：各縣（市）、區政府（管委會）；督導部門：市發改委]

（四）挪用交易資金。中介機構未按要求將交易資金納入監管賬戶；從業人員通過監管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金；侵佔、挪用、拖延支付房產交易資金等。

（五）違規開展金融業務。中介機構不得強迫委託人選擇其指定的金融機構；不得將金融服務與其他服務捆綁；不得向金融機構收取或變相收取返佣等費用。金融機構不得與未在房地產主管部門備案的中介機構合作提供服務。

（六）違規代理銷售。中介機構違規代理未取得預售許可的新建商品房；為不符合條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服務。

（七）違規規避稅費。中介機構從業人員誘導、唆使、協助交易當事人簽訂「陰陽合同」，低報成交價格；幫助交易當事人偽造虛假證明，騙取稅收優惠；倒賣納稅預約號碼等違規違法行為。

（八）未取得營業執照未備案進行經營。對既未取得營業執照又未在房產主管部門備案的「黑中介」，各縣（市）、區政府（管委會）要引導購房人選擇經過備案的誠信規范的中介機構，發布風險提示，建立舉報制度。對「黑中介」發現一個、打擊一個、取締一個，清出房地產中介市場。

（九）已取得營業執照逾期未備案。對已取得營業執照但未在規定期限內到主管部門進行備案的中介機構，責令限期整改，整改期間關閉所有門店，直至達到備案條件並在政府網站公示後方可重新營業。

3. 房地產銷售相關的法律法規

您好
當地產的法規您需要了解下面這幾個
中華人民共和國城鄉規劃法
中華人民共和國城市房地產管理法(2007年修正)
中華人民共和國城市規劃法
中華人民共和國建築法
中華人民共和國物權法
中華人民共和國招標投標法
中華人民共和國擔保法
中華人民共和國預演算法
需要咨詢我的話，可以看我的資料裡面有聯系辦法， 我盡力幫您解決，
http://jingyan..com/magazine/16281
http://jingyan..com/magazine/16423
http://jingyan..com/magazine/16418
http://jingyan..com/magazine/16424
http://jingyan..com/magazine/16645

4. 限制銷售的房屋

該房要待限制（查封）解除以後可以銷售，此時對辦理房產證沒有影響了。如果在未解除前是不準銷售的，你也千萬不要支付購房款。

5. 工商法規有沒有關於規定不許民用房商用的法規或是物業管理條例也行，求法律大神解答，急！！！

我看到你是江蘇人，下面是適用的法律法規。
對擅自改變住宅用途從事經營活動的違法行為，違反了《江蘇省城鄉規劃條例》第五十條第二款的規定。（業主不得違反法律、法規以及管理規約，擅自將住宅改變為經營性用房）
依據該《條例》第六十條的規定「未經城鄉規劃主管部門批准，擅自將住宅改變為經營性用房的，由城鄉規劃主管部門責令限期改正，逾期不改正的，可以處以一萬元以上三萬元以下的罰款。」由規劃主管部門查處。

上面是最直接的法律法規，不過不知道你的處境是如何，你是從什麼角度看這個問題的。
如果你是一位居民的話，碰上有人改變用途尋找維權的話：
「住宅樓內開公司」可能侵犯公民的正常生活環境權。環境雜訊污染防治法第61條規定：受到環境雜訊污染危害的單位和個人，有權要求加害人排除危害；造成損失的，依法賠償損失。據此，受到環境雜訊污染的居民可依該法條的規定，要求加害人排除危害；造成損失的，還可要求其依法賠償損失。
「住宅樓內開公司」也可能侵犯公民的相鄰權。民法通則第83條規定：不動產的相鄰
各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、
通行、通風、採光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除
妨礙，賠償損失。據此，被侵權人可依該法條的規定，要求相鄰方停止侵害，排除妨礙，賠
償損失。
此外，憲法第43條規定了勞動者休息權。被侵權人可依據信訪條例，向相應級別的人民政府或政府有關部門反映，請求其依法解決。
最直接也最重要的一條
《物權法》規定：業主將住宅改變為經營用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
「業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱『有利害關系的業主』」。2009年5月24日，最高人民法院公布《物權法》兩部司法解釋，於當年10月1日起施行。「民宅商用」須經整幢樓所有業主同意！

如果你是一位從業者，希望工商登記機關給與登記的話：
工商登記機關如果根據憲法、民法通則和環境雜訊污染防治法的規定，對民宅商用「可能對他人合法權益造成侵害的」禁止登記注冊，這並不與現行法律沖突。因為國家法律是一個整體，我們評判一個行政行為的合法性必須審視法律整體，而不能僅依據某一孤立的單個法律規范。
當然，工商登記機關如果脫離開上述法律規定，不管企業的行為是否侵犯公民的合法權益，一律禁止利用居民住宅從事經營活動，則與現行公司法沖突。
公司法第23條僅規定「有公司住所」為有限責任公司設立的條件(之一)，該法和其他法律均沒有規定公司住所不得為居民住宅。從這個角度講，工商登記機關無權作出全面禁止性的規定。（公司住所不同於經營場所，請注意）

總的來說，
普通住宅從規劃、立項，到開發、銷售，所有環節都有一個限制條件，就是限於「居住」用途，這就等於排斥了「非居住」功能。
民宅開公司或改為其它商用，就是改變了住宅的用途。對此，規劃管理法規和房屋開發、銷售管理法規中都是明令禁止的。對開發行為、銷售行為適用的法規，對「使用人」也應同樣適用。也就是說，「使用人」也不能改變住宅用途。
（如果此事不發生在江蘇的話，就查閱當地省市的規劃條例即可。）
最後，民宅商用本身不符合規定，也不被法律認可。但是這種現象也是規劃部門的對過渡性質的功能規劃不重視的結果，這也是規劃部門的問題吧，畢竟只有人們需要才會產生市場。

6. 法律禁止轉讓的房地產有哪些

1、以出讓方式取得土地使用權，轉讓房地產時，不符合下列條件不能轉讓：(1)按照出讓合同支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書的;(2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上的;(3)屬於成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，應完成供排水、供電、道路交通、通信等市政基礎設施和公共設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或其他建設用地條件的。轉讓房地產時，房屋已建成的，應取得房屋所有權證書。

2、司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

3、依法收回土地使用權的;

4、共有房地產，未經其他共有人書面同意的;

5、權屬有爭議的;

6、未依法登記領取權屬證書的;

7、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

7. 房地產銷售人員行為不當需要承擔什麼法律責任

房地產銷售人員行為不當？意思是房地產銷售人員行為不儉點唄，不儉點應當承擔騷擾的法律責任，如果不是這樣的，那別的行為不當你追究不了房地產銷售人員的法律責任

8. 房產中介老闆有不合法房源被抓,銷售不知情現在承擔什麼法律責任嗎客戶找銷售房款錢，怎麼辦

房產中介的老闆有不合法房源被抓了，銷售把房子賣出去的錢要是在老闆那裡，那就回直接老闆把錢還答給客戶就行了，如果錢還在銷售這里，那這個房款就由銷售還給客戶，即使銷售也是不知情的，但是他還是需要承擔小部分責任的。

9. 房地產飛單因承擔什麼法律責任

首先，你與公司是否簽訂勞動合同。
第二，你與公司的勞動合同中是否有保密條款。回
第三，如果以上兩答項滿足的，可以認定為侵權，需要賠償。
第四，刑法第280條規定，偽造公司、企業、事業單位、人民團體的印章的，處 三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權利。
第五，刑事審判必須要找到嫌疑人，不能缺席判決。