連續買賣合同的結演算法法律效力

⑴ 開發商未按時交房，我該怎麼辦

有相關法律規來定，如果開發商延自期交房，購房者想解除購房合同前必須先催告，在催告過後接下來3個月，開發商仍然不交房的，購房者可以退房。所以說，一旦遇到延遲交房的情況時，購房者應當及時書面催告開發商交付房子。如果開發商在收到催告交房通知函後3個月仍然不能按時交房的，購房者可以要求退房，並可要求退還購房款，同時追究開發商的違約責任。有些開發商會在辦理交房手續的過程中，要求購房者簽署一份房屋交接單。購房者需要注意的是，在簽署這類文件時，務必看清楚房屋交接單上的各項內容。如果購房者只是為了拿到鑰匙進行入室驗房，這就並不代表自己接受房屋，同意交房。而這些需要在房屋交接單上標注清楚，以免不必要的麻煩。法律依據：《中華人民共和國合同法》第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

⑵ 回遷房可以買賣嗎

回遷房是否可以買賣需要分情況:

1、業主已取得房產證有房產證的回遷房,可以走正常的二版手買賣或租賃交權易的流程。因為在二手交易的過程中,房產證是房管局認可,並受其監督的。所以，有《房產證》的回遷房都是可以正常在房管局過戶轉名的。

2、業主手中只有回遷協議業主手中只有開發商的回遷協議沒有房產證，在做二手房交易時是不能在房地產交易中心做過戶和改名的。因為回遷協議只是業主與開發商之間的私人商業協議,此協議並沒有得到房管局的認可。如果購房者和業主在沒有獲得房屋產權的情況下進行交易，屬於私下交易,是不台法的行為。

建議：在簽訂此類回遷房買賣協議時,要寫明辦理房屋所有權轉移手續和交房的具體時間或期限。此外,買方還應留一定數額的尾款,等徹底辦理完過戶手續後再付給賣方,以盡量減小賣方未來違約反悔的可能。

⑶ 開發商延期交房要怎麼處理

開發商無正當理由延期交房的，購房人應當催告，經催告後在合理期限內如果仍然沒有交房，可以要求解除合同。另外購房者也可按照合同要求支付違約金或者賠償損失。如果合同既約定違約金又約定了賠償損失的，不能同時適用，可擇一較高者適用。

《合同法》第九十四條規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行的，對方可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對「合理期限」進行了明確，該解釋規定，出賣人遲延交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。該解釋又規定，法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。

以上規定中，兩個催告和兩個三個月的規定應當區分清楚，一為購房者催告開發商交房，一為開發商催告購房者行使解除權;一為購房者催告後經過三個月取得解除權，一為開發商催告後購房者的解除權有效期縮短為三個月。

鑒於以上的規定，在開發商延遲交房時，不管購房者是不是真的准備解除合同，都應當在開發商延遲交房後立即發函催告，一是在開發商遲遲不能交付房屋時採取的一個應對舉措;二是催告後可解除合同對開發商也是一種壓力。

依合同法和司法解釋的規定，應當是不可以的，催告是解除合同的前提條件。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;延期不行使的，解除權消滅。

按照《合同法》的有關規定，出賣人延期交付房屋的，應當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。

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交房流程

1、請按《入住通知書》安排的時間攜帶相關證件、資料辦理收房手續。

2、由專門接待人員陪同您共同查驗《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《建築工程竣工驗收備案表》（即兩書一表）原件。

3、由專門接待人員陪同您共同驗房，並填寫《房屋驗收情況表》。

4、如發現問題，開發商要對業主提出的合理要求進行整改，直到業主滿意為止。在此期間發生的任何費用由開發商承擔，另外，由此造成的延期交房，開發商要承擔全部違約責任。

5、簽署《商品房實測面積結算補充協議》。

6、開發商向業主交付房門鑰匙。

7、辦理完上述手續後，開具《辦理入住手續通知單》。執此單在物業公司進行業主登記。

網路-交房

⑷ 房管局備案和網簽有什麼區別啊

1、含義不同

備案一方面指的是房屋租賃備案登記，房地產管理部門為了規范房屋租賃進行的登記工作。另一方面是指購房合同備案，經相關部門審核後取得備案號，列印出合同文本，買賣雙方簽字蓋章。合同簽約完畢後，經房地產管理部門審核會返回一個06開始的9位數備案號，說明合同已經備案成功。

網簽是房地產管理部門為規范房地產企業規范銷售房屋，防止開發企業捂盤以及一房多賣而建立的一個網路化管理系統。

2、流程不同

房管局備案在出租人與承租人簽定《房地產租賃合同》後，到房屋所在地街出租屋管理服務中心工作站申請房屋租賃備案登記，並提交相關資料。購房合同備則是在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內，由房地產開發企業向項目管轄范圍的房管部門申請辦理商品房預售合同備案。

"網簽"流程為交易雙方當事人根據網上公示的商品房定金協議或買賣合同文本協商擬定相關條款→由房地產開發企業通過網上簽約系統，列印經雙方確認的協議或合同→雙方當事人簽字（蓋章）→在電子樓盤表上註明該商品房已被預訂或簽約。

3、法律效力不同

備案具有法律效力，而網簽沒有法律效力。

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備案和網簽的作用

1、實行備案和網簽制度，可以對開發商進行有效的制約。它不僅能促使開發商加快建房，按章辦理產權證，也可使購房者更加放心，很好地規避了一房二主、一房多賣為消費者帶來的諸多隱患。

2、將擺脫繁雜的傳統紙質合同，讓企業交易過程更便捷，更高效，更低成本，不再受時間，地域的限制。另外網簽合同則可以在電腦中原樣歸檔、檢索、提供數據，方便企業查找信息，還可以導入企業的ERP系統，企業在對賬、結算、資金控制等方面可以因此獲得極大的便利。

3、簽約雙方採用電子簽名技術（各自使用第三方電子認證機構頒發的買賣盾數字證書）在線簽署電子合同及其他締約協議文本。此類網簽後的電子文件可以進行保存、提取、司法驗真、稅務稽查等，可以大大提高電子商務的安全高效性。

⑸ 簽訂二手房買賣合同時應注意哪些事項

您好，很高興回答您的問題。房屋買賣合同簽訂是一件非常嚴謹的事情，一定要版十分注意細節，明確合同中約權定的雙方權利和義務，這樣有助於避免糾紛的產生，就算萬一產生糾紛也有理可依，有據可查，合同中一定要明確違約責任，如逾期交房、毀約及其他違約情況的處理一定要在合同中體現出來。還要做的工作就是，一：一定要確認房主真是身份。二：明確雙方違約責任。三：必須標明首付款、過戶時間點。四：必須標明費用交接時間。五：必須有居間費清單。六：買賣雙方必須見面。七：一定要學會使用補充協議，一些合同中不能體現的內容要在補充協議中體現。

買房無小事，希望我的回答能幫助到您。

⑹ 買房子的時候需要注意什麼

1：【入住前一定要進行驗收】

▍一般在領取新房鑰匙之前，裝修公司或者開發商(精裝房)就會讓業主對房屋進行一個驗收。

▍驗收時，一定要認真仔細。自己如果有不太在行的地方，可以請專業人士幫助你一起驗收。

2：【衛生間一定做閉水試驗】

▍一般在新房入住前，一定要做衛生間的閉水試驗，而且在做閉水試驗之前，要和樓下業主溝通好。

▍方法：

①在衛生間內蓄滿一定量的水，靜置等待時間長一點，看看水量是否有所減少，觀察衛生間外是否有滲水現象。

②在閉水試驗一段時間後，去樓下觀察衛生間頂部是否滲水，若各處檢查都正常無滲水現象，則說明防水合格。

3：【建議樓上也做閉水試驗】

▍在入住前對自己新房的衛生間做好閉水試驗，是為了及時的發現自家防水是否存在問題，並及時解決問題，以免給樓下的業主造成不必要的損失。

▍然而自己家的衛生間頂部是否會遭受損失，就要和樓上業主進行協商了，建議也做閉水試驗，如果樓上閉水試驗後的防水也沒問題，就沒有後顧之憂了。

4：【檢查電源插座是否通電】

▍在入住新房前，一定要檢查家裡的每個電源插座是否能夠正常的通電使用，每個電源插座的位置是否合適，使用起來是否方便。

▍因為在平時日常生活中，離不開「電」的使用，只有插座的位置合理，才不至於亂拉插線板，避免不安全因素的增加。所以，電源插座位置的合理性不容忽視。

5：【檢查水管和八字閥是否正常】

▍在新房裝修入住前，一定要檢查水管和八字閥是否正常。

▍方法：

①打開水管放水一段時間，檢查水管是否有溢水的現象。不溢水證明水管正常。

②水管在放水的過程中，一定要分別檢查冷熱水的八字閥是否有漏水的現象。具體方法如下：

△在單獨放冷水或熱水時，在對應的冷熱水的八字閥上，用一張干紙巾用力地擦一圈，觀察擦過八字閥的干紙巾是否有水漬，如果依舊是干紙巾，則說明八字閥正常不漏水。

⑺ 買賣合同司法解釋第一條：送貨單、收貨單、結算單、發票等可否主張買賣合同關系成立

第一條：當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發票等主張存在買賣合同關系的，人民法院應當結合當事人之間交易方式、交易習慣以及其他相關證據，對買賣合同是否成立作出認定對賬確認單、債權確認函等函件、憑證沒有記載債權人名稱，買賣合同當事人一方以此證明存在買賣合同關系的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。 解讀：證明途徑當事人基於買賣合同提起訴訟的，其請求權的基礎是買賣合同，因此，在訴訟中，其首先應當舉證證明買賣合同的存在與成立，當事人證明買賣合同成立，主要通過兩種途徑（1）證明合同成立的法律要件已經具備，（2）證明合同已履行且為相對人所接受買賣合同基於屬於合同的一種，那麼合同的成立自然也屬於買賣合同的成立，合同成立的法律要件主要包括（1）兩方或多方締約主體。（2）締約主體具有締約合同的民事權利能力和行為能力。（3）對合同的主要條款達成合意。在實務中，主要第1點和第3點爭議較大，例如，相對人可能以送貨單、收貨單、結算單、發票等非由本人簽署為由否認其系買賣合同當事人的事實，或者以對賬確認函、債權確認書等函件沒有記載債權人名稱為由，否認主張買賣合同成立的一方是合同當事人。客觀而言，沒有買賣合同的情況下，雙方是否達成合意的證據就比較有限。從合同的締結程序上看，買賣可以採取要約和承諾的方式訂立合同，《合同法》第13條規定：當事人訂立合同，採取要約、承諾方式。要約是希望和他人訂立合同的意思表示，承諾是受要約人同意要約的意思表示，意思表示可以通過口頭的言辭，書面的言語以及行為的表達。《合同法》第22條規定：承諾應當以通知的方式作出，但根據交易習慣和要約表明可以通過行為作出承諾除外，質言之，承諾可以通知方式作出，也可以行為方式作出，以要約和承諾的方式訂立買賣合同，可以通過提交有關要約與承諾的證據或提交證據產生承諾效果的行為的證據來證明買賣合同的效力。從合同訂立的形式來看，根據《合同法》第10條規定，當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式，以書面形式訂立的買賣合同，雙方簽章的書面合同成立之證明，一般而言，買賣合同是諾成合同不要式合同，因此，並不僅僅因為沒有書面形式的合同而認定買賣合同不成立，根據合同法第36條、37條之規定，即使按照法定或約定採用書面形式、合同書形式訂立合同的，如果當事人一方已經履行主要義務且對方已接受的，也應當認定合同成立，據此，沒有書面合同時，可以通過提交一方已經履行交付標的物或給付價款的義烏並為對方所接受的證據，來證明買賣合同的成立證據類型證明買賣合同成立主要類型包括;（1）以要約和承諾方式訂立合同的，證明要約、承諾生效的信函、數據電文、諸如電報、電傳、傳真、電子數據交換、電子郵件等證據（2）以行為作出承諾的，證明該行為已為相對人所接受的證據（3）以合同書的形式訂立買賣合同的，由雙方共同簽章的合同書，即為證明買賣合同成立的直接證據（4）根據《合同法》第33條之規定，當事人在合同成立前可以要求簽訂確認書，合同自簽訂確認書時確立，故確認書也是合同成立的直接證據（5）沒有直接證明中證明買賣合同成立的，證明合同已經履行且為相對人所接受的證據，舉證責任分配《民事證據規定》第二條：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。《民事證據規定》第五條：在合同糾紛案件中，主張合同關系成立並生效的一方當事人對合同訂立和生效的事實承擔舉證責任；主張合同關系變更、解除、終止、撤銷的一方當事人對引起合同關系變動的事實承擔舉證責任。對合同是否履行發生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任。在買賣合同糾紛案件中，主張合同成立的一方當事人，對合同成立的事實承擔舉證責任，有書面合同的，應當提交書面合同，在沒有書面合同時，主張合同成立的一方提交的送貨單、收貨單、結算單、發票或者對賬確認函、債權確認書等書證，也是證明合同成立的重要證據，但如果相對人否定此類證據與買賣合同成立的，人民法院應當如何認定？對於普通的買賣合同成立的問題，法律上並沒有舉證責任倒置的規定，因此，不能將證明買賣合同成立的舉證責任分配給否認買賣合同成立的一方，但在主張合同成立的一方已經提交交貨憑證、結算憑證或債權憑證的證據場合，僅憑被告的否定性抗辯，即否認買賣合同成立的事實，或者要求原告就此進一步舉證，則會導致原告舉證負擔過重的不公平狀態，根據《民事證據規定》第七條：在法律沒有具體規定，依本規定及其他司法解釋無法確定舉證責任承擔時，人民法院可以根據公平原則和誠實信用原則，綜合當事人舉證能力等因素確定舉證責任的承擔。因此，人民法院不能根據被告的否定性抗辯，直接否定買賣合同成立的事實，在必要時，可要求被告就買賣合同不成立的事實進行舉證，如果主張合同成立的當事人所提交的證據與送貨單、收貨單等交貨憑證在實踐、標的物名稱及數量等方面能夠相互印證，形成證明買賣合同成立及履行事實的證據鏈，則即使沒有書面合同，人民法院也可以認定買賣合同成立不同證據證明力差異沒有債權人名稱的對賬確認函、債權確認書等函件、憑證對買賣合同成立的證明力要大於送貨單、收貨單、結算單、發票等交貨憑證和結算憑證。在沒有書面買賣合同的情況下，主張合同成立的一方向人民法院提交的送貨單、收貨單、結算單、發票等交貨憑證和結算憑證系孤證的，人民法院必須綜合分析雙方提交的其他證據及其證明力的大小，但主張合同成立的一方向人民法院提交的沒有債權人名稱的對賬確認函、債權確認書等函件、憑證系孤證的，除債務人提出足以推翻該證據的相反證據外，人民法院可直接據此認定買賣合同成立如果被訴當事人不認可簽收人是其工作人員或者不認可簽收人有權利代表其簽字的方式，否認簽收人與其法律上有關聯，進而否認買賣合同關系成立的事實。怎麼辦？

⑻ 關於――《商品房買賣合同解釋》第十四條的計算

經濟法科目的考試內容和2010年的變化情況
（一）經濟法的考試內容
根據指定教材和大綱要求，《經濟法》科目的考試涉及內容共有15章。
第一章，法律基礎知識。共分五節，包括法律的一般理論；法律行為制度；代理制度；訴訟時效制度；民事訴訟和仲裁製度。
第二章，個人獨資企業法和合夥企業法律制度。包括個人獨資企業法律制度和合夥企業法律制度兩個內容。
第三章，外商投資企業法律制度。包括：外商投資企業法律制度概述；中外合資經營企業法律制度；中外合作經營企業法律制度，外資企業法律制度。
第四章，公司法。包括：公司法的基本理論；公司的登記管理；有限責任公司；股份有限公司；公司股票和公司債券；公司的財務會計；公司合並、分立、增資、減資；公司解散及清算；外國公司的分支機構；違反公司法的法律責任。
第五章，證券法。包括：證券法的基本理論；證券（股票、公司債、證券投資基金）的發行與交易；持續信息公開；禁止的交易行為；上市公司的收購；證券交易所；證券中介機構；證券監管機構和證券業協會；違反證券法的法律責任。
第六章，企業破產法。包括：破產法的基本理論；破產申請和受理；管理人制度；債務人破產；破產債權；債權人會議；重整程序；和解制度；破產清算程序。
第七章，企業國有資產法律制度。包括：企業國有資產法律制度概述；國有資產產權界定、評估法律制度；企業國有資產產權登記、轉讓法律制度；國有企業清產核資法律制度。
第八章，物權法。包括：物權基本理論；所有權制度；用益物權制度；擔保物權制度。
第九章，合同法總則。包括：合同的基本理論；合同的訂立、效力、履行、擔保、變更和轉讓、終止、違約責任。
第十章，合同法分則。包括：轉移財產權利的合同；交付工作成果的合同；提供勞務的合同；技術合同。
第十一章，外匯管理法律制度。包括外匯管理和外匯管理法基本理論；經常項目和資本項目外匯管理制度；金融機構外匯業務管理制度；人民幣匯率與外匯市場管理制度；監管與處罰。
第十二章，支付結演算法律制度。包括：支付結算的一般理論；票據結算以外的結算方式；結算紀律與責任；人民幣銀行結算賬戶管理制度。
第十三章，票據法。包括：票據法的一般理論；匯票；本票；支票；涉外票據的法律適用；法律責任；
第十四章，工業產權法。包括：知識產權的基本理論；專利法和商標法。
第十五章，競爭法律制度。包括：競爭法的一般理論；反不正當競爭法和反壟斷法。
以上內容可以分為四個部分：
1．總論部分。即法律基礎知識部分。這一部分每年考試所佔的分值較少，主要出現在選擇題上。
2．組織法。這一部分是經濟法考試的重點，平均每年考試分值佔1/3左右，包含了選擇與綜合題在內的各種題型。但這部分內容的法律強制性規定較多，只要認真復習記憶，難度不大，為考試較容易拿分的部分。具體來說，組織法包括以下內容：個人獨資企業法與合夥企業法、公司法、外商投資企業法，同時還包括破產法。
3．財產法。包括物權法、工業產權法和合同法（總則、分則）共四章內容。其中物權法和工業產權法屬於解決財產歸屬關系的法律制度，合同法是解決財產利用關系的法律制度。這部分內容是本門課程的又一個重點。歷年的考試中，這一部分內容都易出分數較多的主觀題，本部分內容與組織法比較學習要有一定得難度，要求考生對有些重要考點不但要記憶，還要理解和運用法律的相關規定。
4．行為規則法。包括企業國有資產法律制度、證券法、外匯管理法律制度、支付結演算法律制度、票據法律制度和競爭法律制度。其中的證券法是歷年考試的核心考點，是主觀題出題的重點和難點內容。而票據法律制度在以前的考試中，也易出主觀題，，但近幾年已經較少出，分值也有所下降。反不正當競爭法和反壟斷法則成為較熱門的考點。
（二）2010《經濟法》考試教材變化特點
2010年的經濟法考試大綱，結構沒有變化，還是沿用2009年的15章體例。但內容有調整。具體變化情況如下：
第一章法律基礎知識今年教材內容變動不大，主要增加了最高人民法院出台的《關於審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》司法解釋，涉及的關於訴訟時效起算和中斷的法律效力的有關規定，對今年考試的影響不大。
第二章個人獨資企業法和合夥企業法律制度今年的內容沒有變動。
第三章外商投資企業法律制度刪去了關於反壟斷審查的內容，其他內容不變。
第四章公司法本章今年教材內容有微調。一是將股東訴訟權的位置調整，放在第一章股東權利中，二是在公司合並分立，增加了司法解釋的有關規定。
第五章證券法2010教材有以下變動：一是增加了首次公開發行股票在創業板上市管理辦法的規定，為今年的重點學習內容；二是上市公司增發股票一般條件中的關於財務狀況良好條件規定，改為最近三年以現金累計分配的利潤不少於最近3年可平均分配利潤的30%。（以前是最近三年以現金或股票累計分配的利潤不少於最近3年可平均分配利潤的20%）。三是增加了關於最高人民法院關於證券市場虛假陳述案件的司法解釋的內容。
第六章企業破產法，在我國破產立法概述中增加了關於《最高人民法院關於正確審理企業破產案件為維護市場經濟秩序提供司法保障若干問題的意見》（2009年6月12日）的有關規定，但對今年考試的影響不大。
第七章企業國有資產法律制度今年內容沒有變化。
第八章物權法今年內容沒有變化。
第九章合同法總則今年內容沒有變動。
第十章合同法分則，今年有部分變動。主要是一，在買賣合同中關於商品房買賣合同，增加了《商品房買賣合同解釋》的有關規定，如銷售廣告的認定、商品房預售合同的效力、被拆遷人的優先權、商品房買賣中法定解除權的行使、適用懲罰性賠償金的情形、商品房買賣合同與貸款合同的效力關系等。二，租賃合同中，關於房屋租賃合同的無效與處理，承租人的優先權等內容。
第十一章外匯管理法律制度2010年教材作了較大的變動，一是本章的外匯管理法的基本原則，依據2008年修訂的《外匯管理法》進行了調整，對經常項目和資本項目的管理雖然還是區別對待，但現在處在的是「經常項目可兌換，資本項目部分管制」的區別管理階段，以前對外匯資金的流出、流進實施的是寬進嚴出的管理，但現在改為對外匯資金的流出、流進實施均衡管理原則。二是對經常外匯項目和資本項目外匯管理的規定都有所調整；三是金融機構外匯業務管理制度作了調整。
第十二章支付結演算法律制度2010年教材內容沒有變動。
第十三章票據法2010年教材內容沒有變動。
第十四章工業產權法，今年主要是對發明專利申請的審查批准規定作了局部調整，對整體考試要求影響不大。
第十五章今年的主要變化是關於反壟斷法。關於相關市場及其界定，壟斷協議及其法律規制，濫用市場支配地位行為等都做了內容調整。今年要加以關注。
參考：