會所產權歸屬法律法規
㈠ 住宅小區里的會所產權屬於誰業主還是開發商
合同附件五里有約定，不例外的情況下都是開發商自有物業了。因為它不屬於公攤面積，又有單本產權證，開發商也有權力將其出賣。
㈡ 物業小區會所的權屬及功能如何認定
對小區業主起訴反對會所對社會開放，人民法院是否支持？ 小區會所問題現行法律並沒有規定，「會所」是一個新名詞，甚至還沒有一個確定的定義。會所一般是指在某個住宅區域內或者某個單位、某個社團內設立的對全體住戶、職員、會員開放的，能提供一定服務的綜合活動場所。住宅小區會所一般說來，可能包含餐飲、娛樂、運動甚至購物等綜合性的設施及服務。由於法律並沒有規定，會所（建築）的權屬應當視雙方的約定以及開發商在銷售時是否將會所成本分攤給業主而定。會所的功能以及是否對外開放問題應當以雙方的約定以及開發商銷售商品房時的說明與承諾為准。一般來說，會所是為小區的全體業主提供休閑、娛樂等服務的綜合服務場所，只有小區內的業主（會員）才有權利享受，但由於會所需要維持，並非是免費服務的，故許多項目也會對外開放，如餐飲等，只是業主進入會所時能享受更多的優惠。對小區業主起訴反對會所對社會開放，人民法院應視雙方的約定以及開發商銷售商品房時的說明與承諾而定。法律快車合同法頻道為您整理合同訂立相關知識，合同訂立欄目分類齊全，歡迎瀏覽，感謝您的訪問。
㈢ 會所的產權歸屬誰
歸開發商還是業主？●源起（李先生來信）： 我是某小區的業主，最近看到會所新開了的超市，好像是出租給幾個商販使用，由此聯想到會所的產權，我們公攤的面積如此之大，是否含有會所的面積呢？如果我們公攤的面積含有會所面積，會所是不是歸全體產權人所有，經營收入也歸產權人所有嗎？如果我們公攤的面積不含會所，會所是不是歸開發商所有，請問會所若是公攤部分，在會所經營超市合理嗎？會所的經營權歸屬產權人。公不公攤誰說了算？有必要讓開發商出示產權證嗎？●專家回答您的小區，小區會所開了超市，在一定程度上方便了小區居民。這只是表面上的現象。而您關注的問題才是根本！您的聯想，是非常必要的，而且是必須搞清楚的。下面，就我在這方面經驗，談談我的看法。 發展商對會所產權說：是 如果產權人購買的面積並未攤入公攤面積，發展商對會所產權說：是（即發展商能夠出具會所建築面積的獨立產權證）。 此種情況下，發展商（該公司）就是會所的產權人，即他也是小區內的一個小業主。他當然對會所部分有所有權，其中包括處置的權利。但是，他還必須遵守合同中的義務和政府的有關規定。即，發展商如果在房屋買賣合同中明確了會所的項目等，他就永遠無權單方面進行變更。否則就是違約。再比如，會所的用途是否可以改變，哪些可以改變，政府是有規定的。會所的業主（發展商）自然不能隨意改動。而改動就是違反規定，其他產權人則可以向政府舉報其違規行為。在這種情況下，還要注意。會所的產權人必須按其建築面積向物業管理公司繳納物業管理費。其費率也必須在產權人（代表）大會上仔細討論。因為其耗費的資源非同一般居住面積。這樣，收入就都歸他自己。當然啦。人家的產權，按照合同提供給咱們相應的功能（可能還包括價格水平），不違反國家的規定，又按時繳納物業管理費等。就是在沒有任何違反《業主公約》的情況下，收入當然歸人家！不過，這樣的情況，在北京，我還沒發現。 發展商對會所產權說：非 如果產權人購買的面積並未攤入公攤面積，發展商對會所產權說：非（即發展商不能夠出具會所建築面積的獨立產權證）。這只和上一條差一個不字，結果完全不一樣！這也是目前小區會所的大多數狀態。我認為，這種情況下，會所表面上是沒有產權，即沒有任何人能夠對會所從法律上主張權利。那麼，這是不是說會所就誰的都不是了呢？顯然不是。整個小區是誰的？會所就是誰的。整個小區是全體產權人的，會所（其實還包括圍牆、不能均攤的所有建築面積，社區的所有公共產業等）自然就是全體產權人的。 業主（產權人）購買的建築面積中，是否含有會所 即是否將會所也攤進了公攤面積 ，發展商有責任向全體產權人說清楚。如果均攤了，其產權就歸全體業主所有。如果不均攤就如上述的情況（產權人購買的面積並未攤入公攤面積，發展商不能夠出具會所建築面積的獨立產權證），其產權也同樣歸全體業主所有。其租金收入自然歸全體產權人所有。而且其處置（出租等形式的處置權利）也都在產權人手中。據我的經驗，會所的出租規劃應該由產權人（代表）大會討論，制定具體方案。由管委會根據大會決議交物業管理公司實施，管委會負責全程監督。採用完全公開、公平、公證的方式進行招商活動。對所有的收入扣除確實發生的物業管理費用外，其餘均為全體產權人所有。具體形式可以放在物業管理費的其他收入中補貼物業管理不足，或者增加物業管理水平和服務項目。如果很多，也可以採用類似分紅的概念，適當減免物業管理費。當然，如果業主和物業管理公司商議，也可以從中給物業管理公司一些酬勞。 瓜分的權利有多大 在這我完全不了解您小區的具體情況，只能是純粹的理論探討。如果您小區還沒有成立管委會，那即便會所的產權是全體產權人，事實上也無法行使這個利益分配的權利。而假如發展商是會所的產權人，其在會所的行為也無法受到監督。所以，盡早成立管委會是任何小區維權的關鍵！另外，在沒有管委會的時候，發展商或者物業公司的行為，很難受到約束。特別是像在會所中開超市的情況，本身也給小區居民帶來了一定的方便。某個（或者某幾個）業主提出反對，是毫無意義的事情。要等管委會成立以後，確定產權，確定收入的歸屬，該追討的追討，該停止的停止。說到底，權利有多大還關鍵在於社區的產權人（代表）大會，其執行機構，就是社區管委會。 最後，希望你的小區的一切公共權利和利益，都能為全體產權人服務。有任何不妥之處，願意繼續跟您討論。 ●專家提醒綜上所述，會所歸誰所有，要看誰能向別人公示產權證。如果誰也不能，那就是全體產權人的產業；會所公攤不公攤，政府規定說了算，如果政府沒有規定，合同說了算（購房人要看清房屋買賣合同中會所是否公攤的描述）；但是，好像大部分的會所是不均攤的；會所內經營哪些項目合理，要看他是否違反國家的規定，要看他是否違反和產權人簽署的買賣合同中的規定；會所經營權自然歸會所的產權人；會所的產權人到底歸誰？這是所有問題的最最基礎。只有搞清楚會所產權的歸屬，才能解決有關會所的一切糾紛。
㈣ 封閉小區的會所被開發商用來做賓館，開發商提出有產權證明
1、會所的爭議目前在立法、司法解釋上仍然具有很大爭議，在認定上各地司法實踐也有不同的看法。
（1）根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定，會所由於在構造上和利用上均具有獨立性，符合專有部分的構成要件，與其他建築物能夠明確區分並排他使用，應屬於專有部分，而不屬於共有部分，可以登記為特定業主所有，即開發商所有。（ 金博大律師事務所律師、河南財經政法大學教授許輝猛）
（2）廣州某法院認為，在法律、法規未明確住宅小區會所權屬歸全體業主的情況下，應視雙方的約定以及開發商在銷售時是否將會所成本分攤給業主而決定會所的權屬。（參見（2006）穗中法民五終字第833 號民事判決書）
（3）以房價構成為標准判斷會所之權屬
以商品房價格的構成情況為標准來判斷住宅小區會所所有權之歸屬，即以建設費用是否已列入房地產開發項目成本來決定會所是否歸屬於全體業主。例如，揚州市政府於 2004 年 7 月頒布的《揚州市區房地產開發經營管理辦法》第 25 條規定：「房地產開發企業應當按照規劃指標的要求，在住宅小區內配套建設物業管理用房、社區居委會用房、活動中心（社區會所）、公共廁所、垃圾用房等公共設施。凡建設費用已列入房地產開發項目成本的公共設施，其產權歸全體業主所有，房地產開發企業不得擅自處分，其經營所產生的經濟效益用於該項目的物業管理。」
（4）還有很多做法，認定標准均不一致。比如深圳中院就曾駁回了羅湖區碧嶺華庭部分業主請求擁有房屋附著物、會所、停車場等公共設施所有權的訴求。開發商與業主在買賣合同附表四中約定，會所、停車場等所有權歸開發商所有。法院認為，既然簽了合同，且合同內容也符合《深圳經濟特區房地產轉讓條例》中關於「房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益有特別約定的，經房地產登記機關初始登記，由登記的權利人擁有」的規定，所以，約定合法有效。
2、關於「」產權證明上寫了--（此共用土地面積是整棟樓房的產權人共同使用。） 的看法。
按照這種寫法，應當是會所計入公攤面積，你可以到房管局查一查這個小區的《房產測繪成果報告書》 確認這一問題。
如果上述屬實，那麼你們小區會所的產權歸屬問題還有待認定（即產權可能屬於全體小區業主所有），開發商擅自將共有部分用途改變為賓館，屬於違反物權法的行為。
參考 ：《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的「其他重大事項」。
3、類似爭議的維權可以參考如下新聞報道：
樓盤會所9成虧本 擅自改變用途引爭議
http://news.sohu.com/2001/n222616891.shtml
以上供參考，順致如意。
㈤ 小區會所經營收益應該歸誰所有
小區會所也是小區配套設施裡面所必須的，會所除了能夠提供給小區居民一定的休閑娛樂場所外，也能夠帶來經濟效益，那麼小區會所經營收益也是屬於小區居民共有的嗎?
小區會所經營收益應該歸誰所有
1、樓盤建小區會所是開發商的義務
在一定程度和意義上，會所是將室內的客廳「擴大」、「延展」為小區的公共空間。依照慣例，高層住宅和公寓的會所往往被安排在一、二層或者地下室;而在樓群林立的小區里，會所一般是一座獨立建築，是置業者除家以外最近的「另一個空間」。會所內部大致設置功能如下：聚會場所，如咖啡廳、多功能廳、燒烤廳;健身場所，如健身房、游泳池、韻律室、壁球廳、檯球廳、乒乓室、籃球場、網球場、小型高爾夫練習場;娛樂場所，如閱覽室、音樂廳、放映室、兒童娛樂室;綜合配套，如迷你超市、小型醫療診所和臨時托兒所。
會所是以所在小區業主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務設施，主要是豐富小區居民業余文化生活。
據了解，新建住宅小區建設相應的會所是開發商的一項行政義務。開發商在項目前期就必須就未來配套設施的規模、功能、擬開設的服務項目等規劃報有關部門審核，以申請頒發規劃許可證和施工許可證，這兩項許可均為附義務許可;開發商獲得許可後，須嚴格按照此申請文件的承諾建設配套商業服務設施，否則將承擔相應的法律責任。
2、會所產權屬開發商則經營收益歸其所有
會所是以經營為目的的場所，在經營過程中必然會帶來一定的收益。這筆收益歸誰所有呢?
一般而言，開發商為了提高樓盤的品質和檔次，順應商品住宅消費市場的熱點，往往願意在投資中增加這類設施的投入。在目前商品房銷售普遍以建築面積計價的情況下，購房人所購買的房屋建築面積包括套內建築面積和分攤的公用建築面積，為保護購房人利益、規范商品房銷售行為，避免開發商在建築面積測算方面侵害購房人的利益，政府制定了《商品房銷售面積計算及公共建築面積分攤規則》，明確規定會所這樣的經營性商業用房不得參加公共建築面積分攤。
判斷房產權屬最根本的依據是房產權屬證明。由於會所的面積不列入業主所購買的房屋建築面積中，因此業主所享有的產權證中也就不包含會所的所有權。會所的所有權一般是在開發商的名下。根據《民法通則》有關所有權的規定，當會所建築本身的產權歸屬開發商後，會所的所有權歸開發商，開發商可以行使經營的權利，經營收益歸開發商所有。業主對於會所並不享有經營的權利，也無權要求分享會所經營的收益。
3、開發商不得隨意處置會所
有些業主在入住後可能會發現這樣一種現象，原先買房時開發商承諾的一些小區會所，入住後不知不覺地消失了。當業主向開發商質問為何擅自處分會所時，開發商會振振有詞，以享有會所的所有權為由對業主的要求予以反駁。事實確是如此嗎?享有會所所有權的開發商是否真的有權隨意處分會所?
按照所有權的原理，所有權包括佔有、使用、收益、處分四項權利。開發商對於會所可以有處分的權利，但是這種處分必須建立在符合法律的前提之上。會所是為全體業主的需要而建設的，會所的建立也是吸引業主購房的一個重要因素。因此，會所不僅僅作為開發商所有的產權，它的建立也是開發商與業主在建立了商品房買賣關系後應履行的一種義務。會所在建成後，應根據業主的需要使用和經營，開發商不可以任意利用和處分，否則便是權利的濫用。
如果開發商和業主在購房合同中約定會所中有哪些具體服務設施，若開發商沒有兌現或擅自變動，業主可要求開發商承擔違約責任。即使購房合同中沒有類似約定，政府在這方面對開發商也有要求，開發商在申領規劃許可證和施工許可證時必須有關於配套商業服務設施的計劃，而且不得低於政府的最低要求，若開發商隨意利用、處分會所，實際上違反了行政義務。
如果開發商隨意處置會所，業主一方面可以依購房合同要求開發商承擔違約責任，一方面也可以請求政府進行行政干預，由政府有關部門對其作出限期改正的決定，並對其進行行政處罰。
（以上回答發布於2014-06-16，當前相關購房政策請以實際為准）
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㈥ 小區會所的產權屬於誰能賣嗎
產權歸屬：
會所的權屬問題，目前法律法規及規章中沒有明確規定，需要視具體情況而定：
如果開發商在開發過程中將會所作為獨立產權報建，會所面積又未進入公攤面積，且開發商依法應無償提供的物業管理服務用房不包括會所在內，那麼，會所產權應屬開發商所有。
如果開發商將會所作為公共配套報建，包括在物業管理服務用房面積內，或將會所面積計入公攤的，或者開發商在銷售時承諾會所產權歸業主所有的，會所產權應該由小區業主共同享有。
如果會所的產權屬於全體業主，會所不能出售，出租的收益屬於全體業主，一般做為物業維修費用使用。
㈦ 住宅小區的會所及物業管理用房的產權歸誰
物業管理用房的產權屬於業主共有，會所產權的權屬根據實際情況確定。
1、法官表示，結合我國房地產市場的現狀及域外法律經驗，會所的權屬判斷可分以下四種情況處理。：
（1）會所中某些房屋如屬於國家及地方規定開發商應配套修建並明確其產權歸屬的配套公共設施，則該部分房屋產權按國家及地方有關規定確定；
（2）在沒有規定的情況下，商品房買賣合同如約定會所整體或其中的某些房屋產權歸屬的，按約定執行；
（3）沒有規定也沒有約定的情況下，如果會所被列入小區公攤面積范圍，則其產權歸全體業主；
（4）其他情形下，關於產權的歸屬，應當區分各種投資情況而具體確定，基於誰投資、誰所有、誰受益的原則，會所產權歸開發商。
2、法官表示，住宅小區物業管理用房的產權屬於業主共有。
(7)會所產權歸屬法律法規擴展閱讀：
建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。
未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處1萬元以上10萬元以下的罰款；
有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。
㈧ 會所的產權應該歸開發商還是業主呢
整個小區是全體產權人的，會所（其實還包括圍牆、不能均攤的所有建築面積，社區的所有公共產業等）自然就是全體產權人的。
業主（產權人）購買的建築面積中，是否含有會所 即是否將會所也攤進了公攤面積 ，發展商有責任向全體產權人說清楚。
如果均攤了，其產權就歸全體業主所有。如果不均攤就如上述的情況（產權人購買的面積並未攤入公攤面積，發展商不能夠出具會所建築面積的獨立產權證），其產權也同樣歸全體業主所有。
其租金收入自然歸全體產權人所有。而且其處置（出租等形式的處置權利）也都在產權人手中。據我的經驗，會所的出租規劃應該由產權人（代表）大會討論，制定具體方案。由管委會根據大會決議交物業管理公司實施，管委會負責全程監督。採用完全公開、公平、公證的方式進行招商活動。
對所有的收入扣除確實發生的物業管理費用外，其餘均為全體產權人所有。具體形式可以放在物業管理費的其他收入中補貼物業管理不足，或者增加物業管理水平和服務項目。如果很多，也可以採用類似分紅的概念，適當減免物業管理費。當然，如果業主和物業管理公司商議，也可以從中給物業管理公司一些酬勞。
瓜分的權利有多大在這我完全不了解您小區的具體情況，只能是純粹的理論探討。如果您小區還沒有成立管委會，那即便會所的產權是全體產權人，事實上也無法行使這個利益分配的權利。而假如發展商是會所的產權人，其在會所的行為也無法受到監督。所以，盡早成立管委會是任何小區維權的關鍵！
另外，在沒有管委會的時候，發展商或者物業公司的行為，很難受到約束。特別是像在會所中開超市的情況，本身也給小區居民帶來了一定的方便。某個（或者某幾個）業主提出反對，是毫無意義的事情。
要等管委會成立以後，確定產權，確定收入的歸屬，該追討的追討，該停止的停止。說到底，權利有多大還關鍵在於社區的產權人（代表）大會，其執行機構，就是社區管委會。最後，希望你的小區的一切公共權利和利益，都能為全體產權人服務。
有任何不妥之處，願意繼續跟您討論。●專家提醒 綜上所述，會所歸誰所有，要看誰能向別人公示產權證。如果誰也不能，那就是全體產權人的產業；會所公攤不公攤，政府規定說了算，如果政府沒有規定，合同說了算