房地產抵押權的行政法保護實務

⑴ 什麼是房地產抵押權的實現 如何實現房地產抵押權

房地產抵押權實現的方式有以抵押物折價、拍賣抵押物、變賣抵押物三種。抵押權人要實現抵押權，首先要與抵押人進行協商，協議是實現抵押權的必經程序，協議不成時，抵押權人可以向人民法院起訴，通過法院實現抵押權，抵押權人並無自行折價、自行拍賣、自行變賣抵押物的權利。法律依據：《城市房地產抵押管理辦法》第五十條抵押當事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產發生爭議的，可以協商解決；協商不成的，抵押當事人可以根據雙方達成的仲裁協議向仲裁機構申請仲裁；沒有仲裁協議的，也可以直接向人民法院提起訴訟。

⑵ 房地產抵押貸款的法律法規

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

1. 1

房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就內是房產，比如個人住房容、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

1. 2

⑶ 房產抵押登記管理辦法的最新規定有哪些

房地產抵押登記的程序
1、受理申請。
房地產抵押登記應當由房屋所有權人和抵押權人共同申請。《城市房地產抵押管理辦法》規定：以共有的房地產抵押，抵押人應當事先徵得其他共有的人的書面同意，即由共有人(包括所有權人為自然人時配偶間的共有)出具同意書。但是從實際工作中來看，如共有人不到場，登記機關很難確定這類同意書的真實性。因而，在很多城市，實際的做法是要求共有人共同申請登記，這是一種較好的方法。
2、登記時當事人要提交的要件。
按提保法的規定，辦理抵押物登記，應當向登記部門提供的文件(或復印件)為兩項：一是主合同和抵押合同，二是抵押物的所有權或者使用權證書。在《城市房地產抵押管理辦法》的規定中，應提供的文件中冊去了主合同，但增加了「可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料」以及可以證明抵押房地產價值的資料」。在其後頒發的《城市房屋權屬登記管理辦法》規定：應提供的文件為房屋權屬證書和設定抵押權的合同書及相關的證明文件。2000年，建設部在《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見》中規定：對房地產抵押登記的必要收件是房地產抵押合同、房屋權屬證書和土地使用權證書或用地證明 。
房地產抵押登記的材料
一、所需提交的證件：
1、抵押權人：
(1)營業執照、法人代表、受委託人身份證復印件各一份;
(2)委託書一份;
(3)抵押、借款合同各一份;
(4)評估報告書一份;
a、如我所評估另加評估費收據復印件一份;
b、其它單位評估需抵押權人出示的評估報告書內容與該房產真實相符的證明書一份，或由我單位派人到實地核實;
(5)如房產證與土地證地址不符、需到所在地居委會或村委會核實後出示證明;
(6)多人抵押要分清產權;
(7)委託人(銀行信貸經辦人)要在所有復印件上核准後簽字;
2、抵押人：
(1)抵押人身份證復印件一份，如遺失需出具有關證明;
(2)房產證產權人身份證號與身份證號不相符者，需出示相關證明;
(3)如不能親自到我所辦理有關手續而授權委託者需注意以下事項：
a、內陸人士需公證書或律師見證書;
b、港、澳人士需持我國司法部門認可授權的港、澳律師見證書;
c、台灣同胞需到海協會出示的見證書;
d、外藉人士請到該國中國大使館或領事館出示證明;
(4)公司、企業要營業執照和法人代表身份證復印件各一份;
(5)公司、企業做抵押如有上級部門需上級部門同意;
(6)有限公司、合營公司等加收公司章程復印件和董事會決議，決議需半數以上董事或股東同意方可，並各附各董事、股東身份證復印件一份。(如無固定董事或股東，例：換屆改選等，需公司出示現任董事或股東身份證明);
3、備註：
(1)以上沒有註明復印件的需提交原件;
(2)有關事業單位、社會團體、公眾事業等不準抵押;
(3)抵押審批書填一式兩份;
(4)以上證件如有過期者不可辦理;
(5)抵押期限不得超過營業執照期限;
(6)抵押金額不得超過評估金額;
房地產抵押登記的注意事項
1、房地產抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同;
2、房地產抵押之後，須到房地產管理部門進行抵押登記;
3、房地產抵押之後，抵押人對房地產的處分權將在一定程度上受到抵押權人的限制;
4、房地產被抵押後，當抵押權人的債權得不到清償時，他擁有優先得到清償的權利;
5、以共有房地產抵押時，抵押人應當事先徵得其他共有人的書面同意;
6、以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，並將抵押情況告知承租人。

⑷ 因登記部門原因致使無法辦理抵押登記的,但房地產抵押權應當受到保護.但未經登

擔保法解釋第五十九條規定，當事人因登記部門原因致使無法辦理抵押物登記的,抵押人向債權人交付權利憑證的，可以認定債權人對該財產有優先受償權。但是，未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。言外之意，僅交付憑證未辦理登記，依然享有優先受償權。

⑸ 房地產抵押權證明書，在法律上是什麼性質的 關於其效力的法律規定有什麼 該證明書是否有有效期限

大家好，我是真相帝！
作為一名律師、一個典當行業從業者，一名經常辦理抵押登記，拿抵押權證明書的專業人士，我覺得自己有義務給你解答這個問題。
1、這個證明書名稱一般叫做他項權利證明，有房產他項權利證明、土地抵押他項權利證明和在建工程抵押登記證明等多種形式，統稱他項權利證明；
2、法律性質：他項權利證明是用於證明該種他項權利，比如抵押權，已經設立並對外公示的一種手段，可以限制原權利人的部分權利，比如設立他項權利後權利人喪失隨意轉讓標的物的權利，用以保護他項權利人的合法權益，同時也是一種公示方式，用以告知不特定的第三人，該標的物上已經存在某種他項權利；第三，他項權證可以用於證明標的物上存在的多種他項權利的設立先後，繼而對標的物處置而得的款項進行相應分配，一般原則就是先來後到
3、房地產他項權利證明是房地產他項權利設立的必要前提條件，也就是說只有取得他項權證書才能認定該抵押權已經設立生效。具體法律規定參見物權法中關於擔保物權----抵押權的有關規定
4、他項權利證明書的期限問題：以抵押權為例，抵押權作為擔保物權，其存在的目的是為了保障主債權——比如借款——能夠按時得到清償。理論上，抵押權設立後，只要主債權沒有清償完畢且沒有法定事由去解除的話————比如債權人自配合債務人解除抵押權，抵押權將一直存在。登記機關在設定抵押權是要求填寫的抵押期限是無效的，對抵押權的存續不產生任何不良影響。

謝謝，我是真相帝！

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⑺ 房地產抵押擔保的內容和登記和程序是什麼

一方面，抵押登記的作用是為了交易安全。設立抵押權的本身是為了保障主債權的安全，經過登記這一法定程序，能起到對抵押物是否有瑕疵的把關作用，有利於抵押權人的保護。另一方面，我國現行的法律規定抵押登記是法定要式行為，抵押權是一種在抵押物上所設定的他項權利，履行抵押登記手續是抵押法律關系成立的必要條件。
我國《擔保法》規定，當事人以土地使用權、城市房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物、林木、航空器、船舶、車輛以及企業的設備和其他動產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。當事人以其他財產抵押的，可以自願辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。
是指房地產抵押關系設定後，當事人按房地產登記管理許可權向市或區、縣房地產登記機關辦理房地產其他權利的登記。
房地產抵押登記分成三種情況，一是雙方簽訂抵押合同後的權利設定登記；二是權利內容變更時的變更登記；三是權利消除時的注銷登記。
根據"中華人民共和國擔保法"第41條的規定，房地產抵押應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。
房地產抵押登記包括房地產抵押設定登記、房地產抵押注銷登記和處分抵押房地產後的過戶登記。
(1)房地產抵押設定登記。房地產抵押必須經過登記才能發生法律效力，否則即使簽訂了抵押合同，經過了抵押合同公證，也起不到擔保作用。所以房地產抵押合同當事人應在簽訂抵押合同後即申請房地產抵押登記，領取《房地產他項權證》。《城市房地產管理法》第61條第1款規定，房地產抵押時，應當向縣以上地地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。
(2)房地產抵押注銷登記。在抵押權所擔保的主債權因受償、抵銷、免除等原因而消滅之後，房地產抵押合同當事人應及時地向房地產抵押登記機關申請注銷登記。注銷登記後，房地產抵押權在形式上消滅。
(3)處分房地產後的過戶登記。債務人到期不能償還全部債務，抵押權人即可根據公證機關依法賦予強制執行效力的《房地產抵押合同》向人民法院申請強制執行，拍賣抵押的房地產。抵押房地產一經拍賣，即發生房地產權屬變更，新的房地產權利人和抵押人應向房產管理部門和土地管理部門申請過戶登記。
2受理單位

《城市房地產管理法》規定房地產抵押應當簽訂書面抵押合同並辦理抵押登記。《物權法》規定抵押權自登記時設立。房地產抵押未經登記的，抵押權不生效。抵押物不具有優先受償權。鑒於我國各地土地和房地產管理體制差別很大、有多種管理模式，法律規定以城市房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押的，其登記機關由縣級以上人民政府規定。由於抵押權是從所有權這一物權上設定的他項權利——擔保物權，即限制物權，其主要作用在於限制抵押人對抵押房地產的處分權利，未經抵押權人同意，抵押物不得進行轉讓、出租等處分，以避免擔保懸空，所以登記機關只能從不動產的交易權屬登記機關中指定，不能委託其他部門。《城市房地產管理法》對房地產轉讓或者變更規定了法定程序，即先申請房產變更登記，憑變更後的房屋所有權證書，申請土地使用權變更登記。為了簡化程序，方便當事人申辦，同時也為了保證抵押登記的安全性，部分地方規定，以房、地合一的房地產抵押的，房地產管理部門為抵押登記機關；以地上無定著物的出讓土地使用權抵押的，由核發土地使用權證書的土地管理部門辦理抵押登記。
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3登記材料

根據《房屋登記辦法》，申請抵押權登記，應當提交下列材料：
(1)登記申請書；
(2)申請人的身份證明；
(3)房屋所有權證書或者房地產權證書；
(4)抵押合同；
(5)主債權合同；
(6)其他必要材料。
登記機關應當對申請人的申請進行審查，審查的內容主要包括：抵押物是否符合準許進入抵押交易市場的條件；抵押人提供的房地產權利證明文件與權屬檔案記錄內容是否相符，查對權屬證書的真偽等，並由審核人簽字在案。對符合登記條件的應在法定期限內核准登記記入登記簿並頒發他項權利證書。
4登記程序

房地產抵押登記基本程序如下：
1．抵押登記申請
辦理房地產抵押登記，應當向登記機關提交下列文件：
(1)房地產抵押登記申請書；
(2)抵押當事人的身份證明或法人資格證明；
(3)抵押合同；
(4)《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《房地產證》；
(5)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；
(6)可以證明抵押房地產價值的資料；
(7)登記機關認為必要的其他文件。
2．受理申請
審查申請人所提交的文件是否真實、齊備，申請文件不符合規定的，不予受理；申請文件符合規定的，則予受理，給該申請編號並給回執，回執註明所收取的文件、受理日期和編號。
3．審核
(1)登記機關從房地產登記冊查明申請轉移登記的房地產權利狀況，如有下列情形之一的，駁回轉移登記申請：
A．權屬來源的性質是限制抵押(包括福利房、微利房，行政劃撥土地、減免地價土地)而未取得有關部門同意的；
B．根據城市規劃，政府決定收回土地使用權的；
C．司法機關、行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
D．共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
E．權屬有爭議的；
F．法律、法規或市、區政府規定禁止轉讓的。
駁回登記申請，應自受理申請之日起在規定時間內書面通知申請人。
(2)從房地產登記冊或電腦記錄中查明申請抵押登記的房地產的權利狀況後，審查下列文件是否真實、齊全和有效：
A．身份證明；
B．《房地產證》或其他房地產權利證書；
C．抵押登記申請書是否按要求填寫；
D．抵押合同書是否符合有關法律、法規的規定。
經審核符合規定的予以核准登記，並通知抵押當事人。
4．登記
(1)對核准抵押登記的，在房地產權利證書上加蓋抵押專用章，並在房地產登記冊上作抵押記錄。抵押記錄應包括抵押人，抵押權人，抵押物名稱、面積、價值、抵押金額和抵押期限等內容。
(2)預購的房地產抵押時，應在買賣合同書上加蓋抵押專用章。
5．收費發證
(1)登記費的收取標准按國家或地方的有關規定執行。
(2)將已加蓋房地產抵押專用章的房地產權利證書在規定時間內退回抵押當事人(由抵押當事人憑回執、身份證明及交費憑證領取)。
6．立卷歸檔
按規定建立土地和房地產登記的檔案。
5變更

行政主管部門
1，國務院建設行政主管部門(建沒部)：負責歸門管理全國的城巾房地產：抵押管理工作；
2．省、自治區建設行政主管部門(建設廳)：主管本行政區域內的城巾房地產抵押管理工作；
3，市、(區)縣人民政府房地產行政主管部門(市國土房管局或(區)縣國土房管局)負責管理本轄區內的城市房地產抵押管理工作。
相關主體
1．抵押人，指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織；
2．抵押權人，指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。
基本工作流程
1．抵押期間房地產權轉移或變更的，當事人應自轉移變更之門起30日內，持抵押權人同意其轉移變更的證明文件，到原登記行政主管部門辦理轉移或變更登記。
2．房地產抵押當事人發生變更即合同主體變更的，當事人應自變更之日起30日內，持抵押權轉讓合同及有關證件到原登記行政主管部門重新辦理抵押登記；
3．抵押當事人雙方對抵押合同內容進行變更的，應自變更之日起15日內到原登記行政主管部門辦理變更登記手續。
4．抵押房地產被處分後。原抵押當事人應自處分之日起15日內，到原登記行政主管部門辦理注銷登記。
5．已辦理抵押登記的房地產，抵押權人將其債權及抵押權轉讓給第三人時，應當在抵押權轉讓合同簽訂後，到原登記行政主管部門辦理抵押權變更登記手續。由於抵押權轉讓無須事先徵得抵押人同意，因此，應由抵押權人和受轉讓的第三人到原登記行政主管部門辦理抵押權變更登記手續。

申報文件
抵押權人和受轉讓的第三人辦理抵押權變更登記時應提交以下各項文件、資料：
1．抵押權人原持有的房地產他項權利執照；
2．抵押權入和受轉讓第三人的身份證明；
3．原抵押合同；
4．債權及抵押權轉讓合同；
5．市國土房管局規定的其他文件。
補充說明
1．《他項權利執照》遺失，抵押權人應向登記行政主管部門書面報失，並在有關報紙上聲明作廢，登記行政主管部門於登報聲明30日後，補發《他項權利執照》。
2．抵押權人辦理抵押登記，取得《他項權利執照》後，不得扣押抵押人的房地產權證。
6常見問題

《物權法》及《房屋登記辦法》實施以來，對房地產登記實務具有非常強的指導作用。在辦理房地產抵押登記實踐中產生了許多新問題。
一、如何區分抵押權設立登記和抵押權變更登記
抵押作為擔保的一種方式，由於具有諸多的優點而被廣泛採用，成為目前我國最普遍、最活躍的一種融資方式。對於抵押權設立登記和抵押權變更登記應如何進行區分？我們可以從兩者的定義及本質特徵來進行區分。
抵押權設立登記是指根據抵押當事人申請，登記機構依法將抵押權設立的事項在登記簿上予以記載的行為。
抵押權的變更登記，是指房地產抵押權主體（抵押人、抵押權人、抵押物）不發生改變，只是抵押權的客體和內容發生變化（例如抵押權人的名稱、地址，抵押物的地址、面積發生改變等），將抵押權變更登記事項記載於抵押登記簿的行為。
在登記實踐中，需要辦理房地產抵押權變更登記主要有以下幾種情況：抵押權人的名稱、地址發生改變而發生的房地產抵押權變更，例如抵押權人公司改制、更名等情形；抵押物的地址、面積發生改變；抵押權內容發生改變，包括抵押權順位變化、抵押權存續期變化、抵押范圍變化等。
根據法律法規規定，房屋所有權、用益物權、擔保物權均存在設立、變更、轉移、注銷（撤銷）情形。抵押權設立登記是抵押權產生效力的必要條件，未經登記的抵押權不發生效力。所以抵押權的設立登記和抵押權的變更登記，簡單地理解，兩者間關系類似於所有權初始登記與所有權變更登記，是一種先後關系、從屬關系，只有先辦理了抵押權的設立登記，才有條件發生抵押權的變更登記。
二、對於同一房屋上記載有先後設立的兩個抵押權，在先的抵押權辦理了債權數額減少的變更登記，變更登記時間晚於在後的抵押權，是否意味著其為後順位
優先受償權是抵押權人對該抵押房屋享有的重要權利之一。在同一房屋上設定多個抵押權時，一旦抵押人無法履行債務致使抵押權人需要實現抵押權，經拍賣、變賣抵押房屋後所得價款，首先由第一順位抵押權人按照已登記的債權數額優先受償，後順位的抵押權人依次受償。這就意味著如果前一順位抵押權人已將抵押物變賣所得價款全部受償完畢後，後一順位抵押權人將無法實現抵押權，遭受經濟損失。所以優先受償的順位則是決定抵押權人能否實現抵押權的關鍵。
《物權法》第一百九十九條規定了同一財產向兩個以上債權人抵押的，在拍賣、變賣抵押財產後所得的價款清償的順序：1.抵押權已登記的，按照登記的先後順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。2.抵押權已登記的先於未登記的受償。3.抵押權未登記的，按照債權比例清償。根據這一規定，已登記的抵押權優先於未登記的抵押權受償，而在同樣已登記的抵押權中，決定受償順序的是登記時間。登記時間則是登記機構將抵押登記核准登記並記載於登記簿的時間。
要解決因登記在先的抵押權辦理了債權數額減少的變更登記，變更登記時間晚於在後的抵押權，受償順序是否因此改變的問題，首先我們要確定的是，辦理債權數額減少的變更登記是否影響到抵押權的順位，登記時間是看抵押權設立的登記時間還是抵押權變更的登記時間。
債權數額減少的變更登記屬於抵押權變更登記的內容之一。根據前述對抵押權變更登記的理解，它並不對抵押權的主體產生改變，只是抵押的客體和內容的變化，並不影響到抵押當事人的民事法律關系。同時，抵押權設立登記與抵押權變更登記又是一種先後的、從屬的關系。筆者認為抵押權的效力是在抵押權設立登記開始時便產生的，而抵押權變更登記並沒有改變抵押權的效力。所以因債權數額減少的抵押權變更登記不對抵押權的順位產生影響，抵押權順位的登記時間應以抵押權設立登記的時間為准。
但需注意的是，《物權法》第一百九十四條也規定了抵押權人可以放棄抵押權或抵押權的順位。所以，因抵押權人放棄抵押權的順位所辦理的抵押權變更登記當然對抵押權的順位產生了改變。
三、私立學校、醫院等單位所有的房地產能否抵押並辦理抵押登記
關於房地產抵押的范圍，我國《擔保法》、《物權法》及《房屋登記辦法》均做出了禁止性規定。其中，對學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施做出了禁止抵押的規定。如何正確理解這一規定並應用於房地產抵押登記實務中非常重要。
首先我們對《擔保法》、《物權法》及《房屋登記辦法》的這一規定要理解透徹。筆者認為，要滿足這一規定需要同時具備三個條件：一是房產必須是以公益性為目的；二是房產屬教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；三是這些房產必須是為事業單位、社會團體所有。滿足了這些條件，則符合上述法律法規明確規定的禁止抵押范圍。
所以，公辦學校、幼兒園、醫院，顯然是屬於法律法規規定禁止抵押的范圍。但是隨著我國教育體制和醫療體制的改革，出現了越來越多的民辦學校和醫院，這種新型的教育、醫療單位由於自身的特點經常會出現融資需求，而以自身的資產進行抵押貸款無疑是一種重要的融資方式。那麼在登記實踐中遇到這類抵押需求，登記機構能否為其辦理抵押登記？筆者認為，應當從下面幾個方面來認識。
首先，我們應當認清民辦學校、私立醫院的本質。根據《中華人民共和國民辦教育促進法》規定，國家機構以外的社會組織或者個人，利用非國家財政性經費，面向社會舉辦的學校及其他教育機構屬於民辦教育事業。民辦教育事業屬於公益性事業，是社會主義教育事業的組成部分。民辦學校與公辦學校具有同等的法律地位。
由此可以看出，以個人、社會組織名義開辦的學校、幼兒園等，同樣需要按照《中華人民共和國民辦教育促進法》、《中華人民共和國民辦教育促進法實施條例》、《幼兒園管理條例》等法律法規及相關規定設立，同樣屬於公益性事業，他們所有的教育設施（例如教學樓、實驗樓等） 是實現辦學目的的根本保障。同樣，根據國務院《醫療機構管理條例》規定，醫療機構應當以救死扶傷、防病治病，為公民的健康服務為宗旨。因此，私立醫院同樣是以社會公益為目的。因此，學校和醫院無論是公立還是私立，均屬於法律法規禁止抵押的范圍。同樣屬於禁止抵押的范圍還包括其他社會公益設施，例如公共圖書館、科學技術館、工人文化宮、敬老院等用於社會公益目的的設施。
其次，我們還需注意的是，根據《最高人民法院關於適用 < 中華人民共和國擔保法 > 若干問題的解釋》第五十三條規定：「學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的財產為自身債務設定抵押的，人民法院可以認定抵押有效。」這解釋了例外的允許抵押情形需要滿足兩個條件：一是滿足抵押物為教育設施、醫療設施和其他社會公益設施以外的財產；二是滿足抵押目的是為事業單位、社會團體自身的債務設定抵押。
7注銷登記

如果上家也有貸款並沒有還清，需要先給上家還清貸款，才能進行過戶交易。若有上家貸款沒還清的情況，則須在上述過戶流程第二步前完成貸款，並辦理注銷抵押登記。
一、步驟
①申請提前還貸(如果上家還貸滿一年，一般都可以申請提前還貸;如果沒有還滿一年，則根據上家貸款合同約定，支付違約金或者根本不能還貸)
②如果還貸滿一年，則可以提前還貸。
③貸款後3—5工作日內至銀行領取注銷抵押登記所需的資料。
④到銀行領取的注銷抵押登記所需要的資料到交易中心辦理注銷抵押登記。
二、到銀行領取的資料一般為
①房地產其他權利證明(他證)
②注銷抵押登記的申請書
③銀行給出的委託書
④銀行營業執照復印件
⑤客戶已還清貸款的證明
⑥保險單正本
三、到交易中心辦理注銷抵押登記所需的資料
①銀行取出的注銷抵押登記所需要的資料
②注銷人的身份證原件以及復印件
③需要辦理注銷抵押登記手續的房屋產權證原件
註：盧灣區、普陀區交易中心要提供房屋產權證
若上家委託本公司人員替其辦理注銷抵押登記，需要另外提供以下資料：
①上家的委託書
②受委託的本公司人員的身份證以及復印件[1]

⑻ 簡述房地產抵押權設定的限制

房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。根據《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》的規定，下列房地產不得設定抵押或抵押時受一定限制。
（一）土地所有權不得抵押；地上沒有建築物、構築物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權不得進行抵押；鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，不得抵押，但是已經依法承包並經發包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權除外。
（三）權屬有爭議的房地產和被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產，不得抵押。
（四）用於教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產不得進行抵押。
（五）列入文物保護的建築物和有重要紀念意義的其他建築物不得抵押。
（六）已被依法公告列入拆遷范圍的房地產不得抵押。
（七）以享有國家優惠政策購買獲得的房地產不能全額抵押，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。
（八）違章建築物或臨時建築物不能用於抵押。
（九）依法不得抵押的其他房地產。