司法解釋優先購買權

① 優先購買權有哪些種類

賣房可不是你想賣給誰就賣給誰，賣房之前你得先了解優先購買權的類型，否則合同無效，房子很有可能砸手裡。那麼，究竟優先購買權有哪些種類呢?
房屋優先購買權的種類，在法律理論和實踐中，常見的有四種：
1.承租人的優先購買權
優先購買權是法律賦予承租人的權利。房屋所有人在同等條件下，必須將出租的房屋賣給承租人。出租人未通知承租人，或者承租人表示願意購買該承租屋，出租人與第三人成立的買賣合同無效。相關條例規定：「房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。」
2.共有人的優先購買權
條例規定：「房屋所有權人出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書。在同等條件下，共有人有優先購買權。」
3.出售公有舊房原住戶有優先權
1988年2月25日國務院辦公廳轉發國務院住房制度改革領導小組《關於鼓勵職工購買公有舊住房的意見》中規定：「出售舊房時，原住戶有優先權。」因此，此優先權是針對公有舊房的原住戶而言。
4.原產權單位的優先購買權
1991年11月23日公布的國務院住房制度政策領導小組《關於全面推進城鎮住房改革的意見》中規定：「職工購買公有住房，在國家規定標准面積以內的，實行標准價。購房後擁有部分產權，即佔有權和使用權，有限處分權和收益權;可以繼承，可以在購房五年以後進入市場出賣或出租，原產權單位有優先購買權和租用權。」
所謂「優先」主要是指時間上的優先，這種優先在時間上一般規定為3個月。在條件等同時，只有享有優先權的承租人、共有人放棄購買之後，房屋所有權人才可以將房屋出賣給他人。
在房屋共有人的優先購買權和承租人的優先購買權同時存在的情況下，如果二者都主張優先購買權的行為應屬無效。如果房屋所有人以明贈暗賣的辦法規避法律，變相侵犯他人優先購買權的，如果權利人主張優先購買權，那麼應確認這種「贈與」的行為屬無效的民事行為。
若房屋所有人以其它方式侵犯他人的優先購買權，將房屋出賣給第三人，而原共有人或承租人起訴要求優先購買，人民法院應確認房屋所有人與第三人的房屋買賣關系無效。
以上是四種優先購買權的情況，想要賣房的售房者看清之後才能穩妥賣房。
延伸閱讀：
承租人優先承租權及優先購買權相關司法解釋
人民法院強制股東轉讓股權時，其他股東怎樣行使優先購買權
股東優先購買權有沒有行使期限

② 最新的《物權法》司法解釋究竟說了什麼

《中華人民共和國物權法》於2007年10月1日起開始實施，是我國踐行依法治國方略的重要一步，然而縱觀我國改革開放三十年來民法領域的立法史，卻少有像《物權法》那樣引起巨大的爭議，與之配套的最高法院相關司法解釋同樣是命途多舛，從2008年開始徵求意見，直到如今才正式公布實施，今天小編就跟大家一起來探討一下，八年磨一劍、包含22條的《最高人民法院關於適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》究竟是何方神聖。

一、不動產登記「新規」

物權法實施多年來，什麼糾紛屬於物權民事糾紛，什麼糾紛屬於物權登記行政糾紛，一直是困擾大眾的一個大問題，結合本次司法解釋以及最高院記者會的內容，小編製作了下圖供大家參考。

關於不動產登記的另外一個問題是，不動產登記產生什麼效力呢？這次司法解釋除了過往的公示公信效力外，還規定了可以除外的情形。
二、預告登記「具體化」

三、特殊物權有保障

《物權法》第二十八條規定了人民法院、仲裁委員會等機構作出的法律文書作出即產生物權效力，無需登記。但是在實踐中這類物權的外延以及如何獲得保護存在較大的爭議，這次司法解釋則對這類特殊物權作了更加細致的規定。

首先，法院、仲裁機構作出的能夠產生物權效力的法律文書被限定在「改變原有物權關系的判決書」的范圍內；其次，這類特殊物權雖然未經登記，但是依然返還原物、排除妨礙、賠償損失等物權的司法保護。

舉個例子，如生效裁判文書針對某一共有協議作出裁判，分割爭議標的物，並確定了當事人所有的具體數額，則這個裁判直接導致物權變動而無需登記。若其他人對標的物造成損害的，裁判所確定的標的物所有人能夠主張損害賠償。但是，對於如要求將標的物交付給一方當事人這樣的裁判，則不會產生物權效力。

四、「強力」的優先購買權

對共有物權的優先購買權的細化規定是本次司法解釋的重中之重，涉及優先購買權的六個條文佔了整部司法解釋接近三分之一的篇幅。

這次司法解釋中對優先購買權保護力度是前所未有的，文本中「其他按份共有人請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支持」的表述，使優先購買權的司法保護成為可能，而不是只能在事後主張損害賠償。

五、何謂「善意」

《物權法》是我國第一部規定善意第三人的法律，雖然只適用於物權領域，但是在司法實踐中，大量涉及善意第三人的非物權糾紛都在不同程度上參考了《物權法》的規定。本次司法解釋中特別對《物權法》所規定的「善意」作了闡釋。

應當注意的是，司法解釋中首次明確了需要登記的船舶、航空器和機動車等動產，只要交付就符合《物權法》第一百零六條關於善意取得的規定中「交付」的條件，也就意味著，船舶、航空器和機動車的真實權利人，不得以上述動產未經登記為由主張善意取得不成立。

結語：「留白」的司法解釋

這部只有22條的司法解釋主要針對《物權法》總則部分作了細化規定，而對於分則裡面所有權、擔保物權則未有涉及。

③ 急！關於優先購買權的如何行使（附案例）

「乙接到拍賣行的通知後即回復拍賣行稱其房屋仍在租賃期內，帶租拍賣內法律效力實得商榷容，作為承租人仍依法享有佔有權並稱有優先購買為時過早，拍賣拍定後不因此而被剝奪。」
：乙的回復無法律依據，雖在租賃期內不妨礙進行拍賣。
法院能否適用該（規定），來審理一般的平等主體之間的拍賣活動？乙接到拍賣行的通知後，未參加拍賣活動是否失去了優先購買權？
：可以。屬於在合理期限內的通知，是有效力的。
問題補充：拍賣行能否代替甲通知乙？
：無法律規定，從實踐來看，是可以的。

④ 最高人民法院提案多年擠壓案子什麼時候能處理完（優先購買權）怎麼解決~！

提案和案子是兩碼事

⑤ 股權轉讓中優先購買權有什麼法律規定

具體如下：

《中華人民共和國公司法》

第七十一條 有限責任公司的股東之間可以相互轉讓其全部或者部分股權。

股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。股東應就其股權轉讓事項書面通知其他股東徵求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復的，視為同意轉讓。其他股東半數以上不同意轉讓的，不同意的股東應當購買該轉讓的股權；不購買的，視為同意轉讓。

經股東同意轉讓的股權，在同等條件下，其他股東有優先購買權。兩個以上股東主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自的出資比例行使優先購買權。

公司章程對股權轉讓另有規定的，從其規定。

第七十二條 人民法院依照法律規定的強制執行程序轉讓股東的股權時，應當通知公司及全體股東，其他股東在同等條件下有優先購買權。其他股東自人民法院通知之日起滿二十日不行使優先購買權的，視為放棄優先購買權。

(5)司法解釋優先購買權擴展閱讀：

優先購買權的案例：

上海聯合產權交易所最新掛牌信息顯示，華潤集團旗下華潤深國投投資有限公司擬以3.2375億元將其所持北京沃爾瑪百貨有限公司35%的股權及所持4264.31908萬元債權轉讓，掛牌起始日期為2015年9月29日，期滿日期未限制。

沃爾瑪中國昨日並未回應是否受讓這35%的股權，只是表示「充分尊重合作夥伴的投資決策」。沃爾瑪還稱，該股權的轉讓不會影響沃爾瑪在中國的經營。

掛牌信息顯示，本次股權轉讓，老股東並未放棄優先購買權。轉讓方要求，意向受讓方在受讓本項目的同時須一並受讓轉讓方在上海聯交所掛牌轉讓的全部21家沃爾瑪股權項目。

此外，還要求意向受讓方在成為標的公司股東後五年內不對外轉讓標的公司股權，原股東同意的情況下除外。

分析人士指出，一系列較高要求可以看出，本次股權轉讓很可能是北京沃爾瑪兩大股東之間的內部博弈，或許已內定相關意向受讓方，此前也出現過類似發布相關掛牌信息，但意向受讓方已內定的情形。

⑥ 優先購買權問題

一樓有誤解。
物權法來確實沒有關自於優先購買權的規定，但這只說明優先購買的權利不是一種物權。
而合同法第二百三十條仍然是有效的： 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
（注意這里是同等條件，就是說人家比你價高之類的你就沒有優先權了。）

但你確實不能用優先購買的權利來主張他的買賣合同無效，因為身為物權人，他有處分房屋的權利，他的買賣合同是有效的。

你可以依據買賣不破租賃來主張自己的權利：合同法第二百二十九條： 租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

你可以據此而主張他違約，要求他給予賠償或者要求合同繼續履行。

⑦ 最高人民法院關於申請人參加競買的優先權

申請人沒有優先購買權。但申請執行人參加競買的，可以不預交保證金。

一、申請執行人、被執行人都不是優先購買權人。

最高院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十五條規定：法律、行政法規對買受人的資格或者條件有特殊規定的，競買人應當具備規定的資格或者條件。申請執行人、被執行人可以參加競買。

上述法條規定，作為當事人的申請執行人、被執行人是應當通知的，可以參加競買，但並不是優先購買權人，不具有優先購買權。

二、申請執行人參加競買的，可以不預交保證金。

最高院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十三條規定：拍賣不動產、其他財產權或者價值較高的動產的，競買人應當於拍賣前向人民法院預交保證金。申請執行人參加競買的，可以不預交保證金。保證金的數額由人民法院確定，但不得低於評估價或者市價的百分之五。

應當預交保證金而未交納的，不得參加競買。拍賣成交後，買受人預交的保證金充抵價款，其他競買人預交的保證金應當在三日內退還；拍賣未成交的，保證金應當於三日內退還競買人。

三、股東行使優先購買權的情況下，對股權拍賣應審慎，以保障優先購買權的股東的利益。

我國《公司法》第七十二條第三款規定：「經股東同意轉讓的股權，在同等條件下，其他股東有優先購買權。兩個以上股東主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自的出資比例行使優先購買權。"

對於股東優先競買權的行使，優先權人相對於其他股東，應是在同等條件下的優先，同為優先權人的股東首先應協商確定購買股權比例，協商不成的，按照轉讓時各自的出資比例行使優先購買權。

在股權強制拍賣中，股東有優先權時，要注意通知的法律效力。通知是必須的，是一個不可少的法定程序。